Договор купли продажи дома

При покупке любой недвижимости согласно требованиям действующего законодательства, заключаются договоры купли-продажи. Есть нюансы, которые необходимо учитывать перед покупкой.

Особенности договора купли-продажи дома

Согласно действующему законодательству, договоры в РФ заключаются исключительно в письменной форме и заверяются двумя сторонами – продавцом и покупателем.

Существенные условия договора

В существенные условия ДКП дома входит 4 элемента:

1. Предмет.
2. Стоимость.
3. Форма.
4. Стороны.

Предмет соглашения

В соответствии со ст. 273 и ст. 552 ГК, а также п. 4 ст. 35 ЗК РФ, новому собственнику переходят права на владение, пользование и распоряжение не только приобретаемым домом, но и земельными ресурсами, расположенными на участке с недвижимостью в установленных границах. Отчуждение земли без здания в случае принадлежности 1 собственнику согласно ст. 553 ГК РФ не допускается.

В качестве предмета можно указать следующие признаки:

• адрес дома и участка;
• площадь строения и земельного участка;
• кадастровый номер земли и дома;
• ЕГРН, а для недвижимости, поставленной на учет до 01.01.2017 — ЕГРП;
• сведение о постановке на гос. регистрацию (до июля 2016 г.);
• вид использования;

В соответствии с п. 2 ст. 552, ст. 554 Гражданского кодекса, а также ч.1 ст. 57 ФЗ-218 в ДКП обязательно указание полного перечня имущества, отчуждаемого новому владельцу со всеми характерными признаками. Любая информация о доме и земельном участке должна быть задокументирована.

Стоимость по договору

В соглашении должна быть обозначена окончательная цена на покупаемый предмет имущественных отношений. Цена в договоре по общему правилу включает в себя как оценочную стоимость жилого строения, так и земельного участка с учетом дополнительных пристроек согласно п. 1 и 2 ст. 555 ГК.

Форма договора

Любой договор купли-продажи в соответствии с утвержденными положениями законодательства России должен быть составлен в письменном виде и наличествовать подписи сторон. Переход права собственности на любое имущество фиксируется при помощи постановки на государственный учет.

Данные о продавце и покупателе

Участников правоотношений может быть, как два – продавец и покупатель, так и более 2 человек в случае, если привлекаются эксперты и представители по доверенности.

Передача дома в собственность покупателя происходит при оформлении специального правоустанавливающего документа — передаточного акта, который заключается на основании ст. 556 ГК РФ.

Если продавец, каким бы то ни было образом скрыл или приукрасил данные о предмете сделки, ответственности за исполнение всех пунктов, фиксированных договором, с него не снимается. Все риски, связанные с пользованием домом и земельным участкам, переходят к принимающему лицу в момент подписания соглашения на покупку.

Для юридически верного оформления сделки по договору нужны специалисты оценочной компании согласно ФЗ №135. Без правомочий оценщика проверка собственными силами не считается законной, поэтому договор не будет наделен юридической силой.

Признание недействительным

Недействительными можно признать любую сделку при:

• наличии противоречий законодательству страны;
• наличии противоречий нормам морали и представление угрозы для общественного порядка;
• фиктивности сделки;
• исполнении договора с недееспособным человеком при отсутствии законного представителя (родителей для лиц младше 14 лет или опекуна);
• совершении сделки с недвижимостью, на которую ведутся следственные действия, например, в случае ее изъятия за долги по суду;
• предоставлении сторонами по сделке заведомо ложной информации;
• моральном или физическом воздействии на любую из сторон на момент подписания договора.

При обращении в суд заявитель обязан следовать простым формальностям согласно ст.ст. 131 и 132 ГПК РФ:

• написать заявление;
• приложить подтверждающие оспариваемую сделку документы.

В любом исковом заявлении обязательно содержится следующая информация:

• наименование и адрес районного суда;
• данные о истце – его имя и место регистрации;
• Ф.И.О. ответчика и данные о его местожительстве;
• подробная описание ситуации, в том числе конкретные даты совершения сделки;
• причины, по которым суд должен признать оспариваемый договор недействительным;
• перечень прилагаемой документации, оформленный нумерованным списком.

Документ составляется в произвольной форме.

Настоятельно рекомендуется по таким вопросам обращаться к помощи высококвалифицированного юриста, чтобы избежать затруднений в доказывании своей правоте в суде и для правильного оформления документации.

Договор купли продажи дома с земельным участком

Многие кредитные организации предлагают своим клиентам кредитные продукты на покупку дома в кредит.

В ипотеку (Сбербанк)

Самым популярным банком у клиентов банков для оформления покупки дома в ипотеку является Сбербанк. Специалистам банка предоставляются результаты оценки дома и земли, после чего специалист даст согласие на покупку дома.

Чтобы Сбербанк одобрил ипотеку, необходимо использовать форму договора, разработанную в данном финансовом учреждении.

Скачать типовой бланк

Типовой бланк ДКП дома с земельным участком можно скачать по ссылке (файл 2 во вложении).

Скачать образец

Образец заполнения ДКП дома с земельным участком можно скачать по ссылке (файл 2 во вложении).

ДКП дома без земельного участка

Покупка дома без земельного участка невозможна. Если собственник один – при покупке дома приобретается и земля согласно ст. 35 ЗК РФ. В противном случае Росреестр не примет дом к процедуре регистрации. В случае, когда земля находится в аренде – составляется договор на переуступку арендных платежей, который прикладывается к основному договору при регистрации.

ДКП садового дома

Важным различием такого вида собственности является то, что данный дом не предназначен для постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Процедура оформления стандартна: заключается договор и оформляется в соответствующих инстанциях. Нотариальное заявление не требуется.

ДКП доли/части дома и участка

Продать только долю дома можно. После этого будет проведена процедура размежевания и оформление 2 свидетельства при постановке в учет Кадастровой службой.

Существуют нормы пользования землей – минимальный размер площади на 1 владельца, которые нужно учитывать.

С 1.01.2017 года, в соответствие с ново внесенные изменения в ФЗ 218 «О гос. Регистрации недвижимости» все сделки с долями оформляется исключительно нотариально.

Нотариальные расходы

Нотариальные расходы включают в себя оплату:

• государственных пошлин, сумма которых варьируется в зависимости от региона от 2 до 6 тыс. руб.;
• государственной пошлины, установленной за услуги нотариуса, зависит от стоимости объекта реализации.

Так, если дом с землей стоит менее 1 млн. руб., то услуги нотариальной конторы составят 1% от общей суммы договора, которая не должна быть менее 30 тыс. руб., от 1 до 10 млн. – 0,75% — не менее 10 тыс. руб., свыше 10 млн. – 1/2 % + 77,5 тыс. руб. К вышеуказанной сумме прибавляется стоимость за услуги нотариуса, в зависимости от квалификации и уровня специалиста может варьироваться от 3 до 9 тыс. руб.

• прочих расходов – на оформление бумаг и канцелярию – порядка 3 тыс. руб.

Договор купли продажи дома с залогом

Единственным отличием от стандартного ДКП является то, что обязательства покупателя обеспечиваются его личным имуществом, что фиксируется в договоре.

ДКП незавершенного строительства дома

При оформлении ДКП следует выполнить 2 условия:

1. Согласно п. 16 ПП ВАС РФ №8 от 25 февраля 1998 г. Сделки с недостроенными домами запрещены, если привлекается сторонний подрядчик;
2. Незавершенное строительство подлежит гос. Регистрации согласно ст. 130 и 219 ГК, а также ст. 25 ФЗ №122.

В остальном, никаких отличий от ДКП дома нет.

Особые случаи

На практике бывают особые случаи оформления ДКП дома, которые необходимо подробно изучить перед осуществлением покупки.

Продажи с мебелью

Если дом продается с мебелью, предусмотрена особая форма соглашения. Необходимо к стандартному пакету документов добавить договор на покупку мебели и при ее приемке заполнить передаточный акт.

Чтобы избежать рисков неисполнения условий договора, в нем необходимо указать перечень мебели, а также включить в договор отлагательное условие – мебель нужна только в случае исполнения обязательств по соглашению.

Покупка/продажа по доверенности

На практике именно в оформлении сделок по доверенности больше всего вопросов и спорных моментов.

Так, не составляет труда законно отозвать доверенность в любой момент согласно п. 1, пп. 2, ст. 188 ГК РФ. При этом доверенность можно получить у одного нотариуса, а отозвана она может быть совершенно в другом месте и поверить, действует ли доверенность, очень сложно. Если предыдущий собственник подаст в суд, вероятность выиграть процесс близится к нулю.

В случае смерти доверителя могут появиться наследники, так как срок действия доверенности ограничен жизнью гражданина согласно п.1. пп. 6 ст. 188 ГК. То же самое относится к признанию продавца пропавшим без вести согласно той же статье. Сделка в случае его смерти будет признана недействительной.

Если человека признали недееспособным или ограничили дееспособность согласно п. 1. пп. 7 ст. 188 ГК РФ сделка также будет аннулирована.

Именно поэтому покупатели не спешат заключать договоры на покупку дома по доверенности.

Плюсами оформления доверенности на стороне продавца:

• не нужно собирать документы;
• низкая цена вопроса.

С незарегистрированным домом

Ситуация, когда участок земли продается с незарегистрированным домом появляется, когда предыдущий пользователь либо не захотел самостоятельно заниматься оформлением документов для регистрации, либо не смог получить разрешение.

Основными нюансами такой покупки являются:

• возможность отказа со стороны продавца в случае требование от покупателя документов до оформления договора;
• риск того, что строение не отвечает требованиям закона;
• соседи могут подать на нового собственника жалобы в определенные инстанции в случае, если он оперативно не зарегистрировал дом после его приобретения.

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом не наказывается законом.

Продажа нежилого дома

К «нежилым» относятся гаражи, дома и пристройки на дачном участке, а также апартаменты. При этом приобретаемое строение может эксплуатироваться как для коммерческих целей при наличии у лица статуса ИП, либо для личных нужд. Требуется заключить договор на продажу нежилого помещения.

С зарегистрированными детьми

Если зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, существуют риски, связанные с несовершенством законов.

Процедура получения разрешения:

1. Оформить справку о лицах, имеющих прописку в квартире в паспортном столе.
2. Посетить орган опеки.
3. Написать заявление о купле-продаже.
4. Дождаться решения в 2-недельный срок.
5. Чтобы выписать ребенка из квартиры необходимо:
6. Подать заявление по форме, которую выдадут в паспортном столе.
7. Оформить листок убытия.
8. Ожидать завершения процедуры в течение недели.

Выписать ребенка при отсутствии альтернативы по закону нельзя. Нужна недвижимость, которая будет соответствовать всем критерием жилья, пригодного для проживания ребенка.

Покупка за материнский капитал

Согласно ст. 10 ФЗ-256 от 29 декабря 2006 г., деньги из материнского капитала можно использовать для приобретения жилища, но только по достижению ребенком 3-летнего возраста. Требование не действует, если родители оформляют дом в ипотеку, либо желают погасить кредит.

В данном случае, продавцу нужно заблаговременно сообщить о намерении купить дом с применением сертификата. Помимо стандартной процедуры, потребуется обратиться в ПФР. Первые деньги на счет поступят только через 2 месяца после заключения договора.

Продажа в рассрочку (с обременением)

Данный вариант выгоден для покупателя, т.к. является более дешевым, чем ипотека. Подходит, если средства на покупку появятся в ближайшее время (например, после продажи машины).

Существует риск неисполнения покупателем своих обязательств – в данном случае, придется обращаться в суд.

Расторжение договора

К существенным основаниям, с учетом которых можно признать договор купли-продажи дома недействительным, относятся:

• умышленная фальсификация данных;
• неоплата уговоренных сумм по договору в конкретные сроки со стороны покупателя;
• не явка в Росреестр;
• в иных случаях, предусмотрены действующим законодательством страны.

Аннулирования договора

Если обе стороны согласны на досрочное прекращение договора, необходимо оформить соглашение. В тексте документа указать, что продавец не имеет претензий к покупателю, который, в свою очередь, не имеет претензий к продавцу.

Проще всего расторгнуть договор до момента постановки на учет в Росреестре, когда право собственности еще не перешло к покупателю. Если регистрация завершена – обратиться в данный государственный орган и пройти процедуру расторжения договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ Соглашение о расторжении сделке оформляется абсолютно так же, как и основной договор.

Важно, чтобы сделка не была полностью закрыта, например, должен остаться хотя бы один непогашенный платеж. Связано это с тем, что при полном исполнении обязательств договор считается исполненным: для возврата прав собственности предыдущему владельцу необходимо будет оформить обратную сделку по купле-продаже дома.

Если достичь консенсуса не удалось, придется обратиться в суд, предварительно уведомив виновную сторону в письменной форме.

Если доверия к покупателю нет, то желательно заранее фиксировать в договоре пункт о возвращении в полном объеме исполненных обязательств, если договор расторгается, а также указывать полную стоимость имущества.

Передаточный акт к договору

После заключения договора и фиксации условий сделки, 556 ГК РФ, необходимо установить момент передачи прав собственности на дом. Документ, который фиксирует такой переход, называется передаточным актом. Он свидетельствует о том, что договор исполнен в полном объеме и претензий по нему у сторон не возникает.

Регистрация договора

Регистрация договора в Росреесте является обязательным условиям правомерности сделки. В случае игнорирования требования о постановке на учет дома, у нового собственника прав на дом не возникнет.

Провести процедуру обязательной регистрации можно 3 способами:

• через многофункциональный центр «Мои документы»;
• в отделении Росреестра;
• через сайт Росреестра.

Кто оплачивает гос. пошлину

Размер денежного вознаграждения за регистрацию в Росреестре составляет: 2 000 руб. за дом и 350 руб. за земельный участок. Данную сумму в бюджет обязан оплатить покупатель.

Вопрос-ответ

Сколько стоит договор купли продажи дома

Цена оформления договора варьироваться в зависимости от того кто его составляет:

Цена (руб.)	Исполнитель	Риски
бесплатно	самостоятельно	·         Признания недействительным; ·         Росреестр не примет; ·         Ошибки.
1500 – 2000	онлайн сервисы	Не сохранность личных данных (этот риск можно минимизировать если отправлять видимые, но некачественные фото документов).
от 5000 до 30 000	агентство недвижимости	Минимальные.
от 8000 до 25 000	нотариус	Минимальные.

Срок действия договора

Срок действия предварительного договора составляет от 30 до 180 дней. Сам договор считается исполненным на момент совершения последнего платежа от покупателя и определяется прописанными в нем условиями. Оспорить его можно в течение 1-3 лет, так как срок исковой давности в РФ установлен длительностью 3 года согласно ст. 195 ГК РФ.

Где оформляется договор

В процессе оформления договора рекомендуется посетить следующих специалистов и органы:

• юрист;
• оценочная компания;
• риелтор;
• нотариус;
• банк;
• Росреестр;

Договор оформляется в банке, либо у юриста, а также самостоятельно с привлечением оценщика. Регистрация проводится в Росреестре.

Перед оформлением ДКП следует внимательно изучить дом: проверить наличие прописанных лиц, юридическую «чистоту» сделки и правоспособность лица, который продает недвижимость. Кроме того, для правильного оформления сделки рекомендуется воспользоваться услугами юриста.