При покупке любой недвижимости согласно требованиям действующего законодательства, заключаются договоры купли-продажи. Есть нюансы, которые необходимо учитывать перед покупкой.
- Особенности договора купли-продажи дома
- Существенные условия договора
- Предмет соглашения
- Стоимость по договору
- Форма договора
- Данные о продавце и покупателе
- Признание недействительным
- Договор купли продажи дома с земельным участком
- В ипотеку (Сбербанк)
- Скачать типовой бланк
- Скачать образец
- ДКП дома без земельного участка
- ДКП садового дома
- ДКП доли/части дома и участка
- Нотариальные расходы
- Договор купли продажи дома с залогом
- ДКП незавершенного строительства дома
- Особые случаи
- Продажи с мебелью
- Покупка/продажа по доверенности
- С незарегистрированным домом
- Продажа нежилого дома
- С зарегистрированными детьми
- Покупка за материнский капитал
- Продажа в рассрочку (с обременением)
- Расторжение договора
- Аннулирования договора
- Передаточный акт к договору
- Регистрация договора
- Кто оплачивает гос. пошлину
- Вопрос-ответ
- Сколько стоит договор купли продажи дома
- Срок действия договора
- Где оформляется договор
Особенности договора купли-продажи дома
Согласно действующему законодательству, договоры в РФ заключаются исключительно в письменной форме и заверяются двумя сторонами – продавцом и покупателем.
Существенные условия договора
В существенные условия ДКП дома входит 4 элемента:
- Предмет.
- Стоимость.
- Форма.
- Стороны.
Предмет соглашения
В соответствии со ст. 273 и ст. 552 ГК, а также п. 4 ст. 35 ЗК РФ, новому собственнику переходят права на владение, пользование и распоряжение не только приобретаемым домом, но и земельными ресурсами, расположенными на участке с недвижимостью в установленных границах. Отчуждение земли без здания в случае принадлежности 1 собственнику согласно ст. 553 ГК РФ не допускается.
В качестве предмета можно указать следующие признаки:
- адрес дома и участка;
- площадь строения и земельного участка;
- кадастровый номер земли и дома;
- ЕГРН, а для недвижимости, поставленной на учет до 01.01.2017 — ЕГРП;
- сведение о постановке на гос. регистрацию (до июля 2016 г.);
- вид использования;
В соответствии с п. 2 ст. 552, ст. 554 Гражданского кодекса, а также ч.1 ст. 57 ФЗ-218 в ДКП обязательно указание полного перечня имущества, отчуждаемого новому владельцу со всеми характерными признаками. Любая информация о доме и земельном участке должна быть задокументирована.
Стоимость по договору
В соглашении должна быть обозначена окончательная цена на покупаемый предмет имущественных отношений. Цена в договоре по общему правилу включает в себя как оценочную стоимость жилого строения, так и земельного участка с учетом дополнительных пристроек согласно п. 1 и 2 ст. 555 ГК.
Форма договора
Любой договор купли-продажи в соответствии с утвержденными положениями законодательства России должен быть составлен в письменном виде и наличествовать подписи сторон. Переход права собственности на любое имущество фиксируется при помощи постановки на государственный учет.
Данные о продавце и покупателе
Участников правоотношений может быть, как два – продавец и покупатель, так и более 2 человек в случае, если привлекаются эксперты и представители по доверенности.
Передача дома в собственность покупателя происходит при оформлении специального правоустанавливающего документа — передаточного акта, который заключается на основании ст. 556 ГК РФ.
Если продавец, каким бы то ни было образом скрыл или приукрасил данные о предмете сделки, ответственности за исполнение всех пунктов, фиксированных договором, с него не снимается. Все риски, связанные с пользованием домом и земельным участкам, переходят к принимающему лицу в момент подписания соглашения на покупку.
Для юридически верного оформления сделки по договору нужны специалисты оценочной компании согласно ФЗ №135. Без правомочий оценщика проверка собственными силами не считается законной, поэтому договор не будет наделен юридической силой.
Признание недействительным
Недействительными можно признать любую сделку при:
- наличии противоречий законодательству страны;
- наличии противоречий нормам морали и представление угрозы для общественного порядка;
- фиктивности сделки;
- исполнении договора с недееспособным человеком при отсутствии законного представителя (родителей для лиц младше 14 лет или опекуна);
- совершении сделки с недвижимостью, на которую ведутся следственные действия, например, в случае ее изъятия за долги по суду;
- предоставлении сторонами по сделке заведомо ложной информации;
- моральном или физическом воздействии на любую из сторон на момент подписания договора.
При обращении в суд заявитель обязан следовать простым формальностям согласно ст.ст. 131 и 132 ГПК РФ:
- написать заявление;
- приложить подтверждающие оспариваемую сделку документы.
В любом исковом заявлении обязательно содержится следующая информация:
- наименование и адрес районного суда;
- данные о истце – его имя и место регистрации;
- Ф.И.О. ответчика и данные о его местожительстве;
- подробная описание ситуации, в том числе конкретные даты совершения сделки;
- причины, по которым суд должен признать оспариваемый договор недействительным;
- перечень прилагаемой документации, оформленный нумерованным списком.
Документ составляется в произвольной форме.
Настоятельно рекомендуется по таким вопросам обращаться к помощи высококвалифицированного юриста, чтобы избежать затруднений в доказывании своей правоте в суде и для правильного оформления документации.
Договор купли продажи дома с земельным участком
Многие кредитные организации предлагают своим клиентам кредитные продукты на покупку дома в кредит.
В ипотеку (Сбербанк)
Самым популярным банком у клиентов банков для оформления покупки дома в ипотеку является Сбербанк. Специалистам банка предоставляются результаты оценки дома и земли, после чего специалист даст согласие на покупку дома.
Чтобы Сбербанк одобрил ипотеку, необходимо использовать форму договора, разработанную в данном финансовом учреждении.
Скачать типовой бланк
Типовой бланк ДКП дома с земельным участком можно скачать по ссылке (файл 2 во вложении).
Скачать образец
Образец заполнения ДКП дома с земельным участком можно скачать по ссылке (файл 2 во вложении).
ДКП дома без земельного участка
Покупка дома без земельного участка невозможна. Если собственник один – при покупке дома приобретается и земля согласно ст. 35 ЗК РФ. В противном случае Росреестр не примет дом к процедуре регистрации. В случае, когда земля находится в аренде – составляется договор на переуступку арендных платежей, который прикладывается к основному договору при регистрации.
ДКП садового дома
Важным различием такого вида собственности является то, что данный дом не предназначен для постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Процедура оформления стандартна: заключается договор и оформляется в соответствующих инстанциях. Нотариальное заявление не требуется.
ДКП доли/части дома и участка
Продать только долю дома можно. После этого будет проведена процедура размежевания и оформление 2 свидетельства при постановке в учет Кадастровой службой.
Существуют нормы пользования землей – минимальный размер площади на 1 владельца, которые нужно учитывать.
С 1.01.2017 года, в соответствие с ново внесенные изменения в ФЗ 218 «О гос. Регистрации недвижимости» все сделки с долями оформляется исключительно нотариально.
Нотариальные расходы
Нотариальные расходы включают в себя оплату:
- государственных пошлин, сумма которых варьируется в зависимости от региона от 2 до 6 тыс. руб.;
- государственной пошлины, установленной за услуги нотариуса, зависит от стоимости объекта реализации.
Так, если дом с землей стоит менее 1 млн. руб., то услуги нотариальной конторы составят 1% от общей суммы договора, которая не должна быть менее 30 тыс. руб., от 1 до 10 млн. – 0,75% — не менее 10 тыс. руб., свыше 10 млн. – 1/2 % + 77,5 тыс. руб. К вышеуказанной сумме прибавляется стоимость за услуги нотариуса, в зависимости от квалификации и уровня специалиста может варьироваться от 3 до 9 тыс. руб.
- прочих расходов – на оформление бумаг и канцелярию – порядка 3 тыс. руб.
Договор купли продажи дома с залогом
Единственным отличием от стандартного ДКП является то, что обязательства покупателя обеспечиваются его личным имуществом, что фиксируется в договоре.
ДКП незавершенного строительства дома
При оформлении ДКП следует выполнить 2 условия:
- Согласно п. 16 ПП ВАС РФ №8 от 25 февраля 1998 г. Сделки с недостроенными домами запрещены, если привлекается сторонний подрядчик;
- Незавершенное строительство подлежит гос. Регистрации согласно ст. 130 и 219 ГК, а также ст. 25 ФЗ №122.
В остальном, никаких отличий от ДКП дома нет.
Особые случаи
На практике бывают особые случаи оформления ДКП дома, которые необходимо подробно изучить перед осуществлением покупки.
Продажи с мебелью
Если дом продается с мебелью, предусмотрена особая форма соглашения. Необходимо к стандартному пакету документов добавить договор на покупку мебели и при ее приемке заполнить передаточный акт.
Чтобы избежать рисков неисполнения условий договора, в нем необходимо указать перечень мебели, а также включить в договор отлагательное условие – мебель нужна только в случае исполнения обязательств по соглашению.
Покупка/продажа по доверенности
На практике именно в оформлении сделок по доверенности больше всего вопросов и спорных моментов.
Так, не составляет труда законно отозвать доверенность в любой момент согласно п. 1, пп. 2, ст. 188 ГК РФ. При этом доверенность можно получить у одного нотариуса, а отозвана она может быть совершенно в другом месте и поверить, действует ли доверенность, очень сложно. Если предыдущий собственник подаст в суд, вероятность выиграть процесс близится к нулю.
В случае смерти доверителя могут появиться наследники, так как срок действия доверенности ограничен жизнью гражданина согласно п.1. пп. 6 ст. 188 ГК. То же самое относится к признанию продавца пропавшим без вести согласно той же статье. Сделка в случае его смерти будет признана недействительной.
Если человека признали недееспособным или ограничили дееспособность согласно п. 1. пп. 7 ст. 188 ГК РФ сделка также будет аннулирована.
Именно поэтому покупатели не спешат заключать договоры на покупку дома по доверенности.
Плюсами оформления доверенности на стороне продавца:
- не нужно собирать документы;
- низкая цена вопроса.
С незарегистрированным домом
Ситуация, когда участок земли продается с незарегистрированным домом появляется, когда предыдущий пользователь либо не захотел самостоятельно заниматься оформлением документов для регистрации, либо не смог получить разрешение.
Основными нюансами такой покупки являются:
- возможность отказа со стороны продавца в случае требование от покупателя документов до оформления договора;
- риск того, что строение не отвечает требованиям закона;
- соседи могут подать на нового собственника жалобы в определенные инстанции в случае, если он оперативно не зарегистрировал дом после его приобретения.
Покупка земельного участка с незарегистрированным домом не наказывается законом.
Продажа нежилого дома
К «нежилым» относятся гаражи, дома и пристройки на дачном участке, а также апартаменты. При этом приобретаемое строение может эксплуатироваться как для коммерческих целей при наличии у лица статуса ИП, либо для личных нужд. Требуется заключить договор на продажу нежилого помещения.
С зарегистрированными детьми
Если зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, существуют риски, связанные с несовершенством законов.
Процедура получения разрешения:
- Оформить справку о лицах, имеющих прописку в квартире в паспортном столе.
- Посетить орган опеки.
- Написать заявление о купле-продаже.
- Дождаться решения в 2-недельный срок.
- Чтобы выписать ребенка из квартиры необходимо:
- Подать заявление по форме, которую выдадут в паспортном столе.
- Оформить листок убытия.
- Ожидать завершения процедуры в течение недели.
Выписать ребенка при отсутствии альтернативы по закону нельзя. Нужна недвижимость, которая будет соответствовать всем критерием жилья, пригодного для проживания ребенка.
Покупка за материнский капитал
Согласно ст. 10 ФЗ-256 от 29 декабря 2006 г., деньги из материнского капитала можно использовать для приобретения жилища, но только по достижению ребенком 3-летнего возраста. Требование не действует, если родители оформляют дом в ипотеку, либо желают погасить кредит.
В данном случае, продавцу нужно заблаговременно сообщить о намерении купить дом с применением сертификата. Помимо стандартной процедуры, потребуется обратиться в ПФР. Первые деньги на счет поступят только через 2 месяца после заключения договора.
Продажа в рассрочку (с обременением)
Данный вариант выгоден для покупателя, т.к. является более дешевым, чем ипотека. Подходит, если средства на покупку появятся в ближайшее время (например, после продажи машины).
Существует риск неисполнения покупателем своих обязательств – в данном случае, придется обращаться в суд.
Расторжение договора
К существенным основаниям, с учетом которых можно признать договор купли-продажи дома недействительным, относятся:
- умышленная фальсификация данных;
- неоплата уговоренных сумм по договору в конкретные сроки со стороны покупателя;
- не явка в Росреестр;
- в иных случаях, предусмотрены действующим законодательством страны.
Аннулирования договора
Если обе стороны согласны на досрочное прекращение договора, необходимо оформить соглашение. В тексте документа указать, что продавец не имеет претензий к покупателю, который, в свою очередь, не имеет претензий к продавцу.
Проще всего расторгнуть договор до момента постановки на учет в Росреестре, когда право собственности еще не перешло к покупателю. Если регистрация завершена – обратиться в данный государственный орган и пройти процедуру расторжения договора.
Согласно ст. 452 ГК РФ Соглашение о расторжении сделке оформляется абсолютно так же, как и основной договор.
Важно, чтобы сделка не была полностью закрыта, например, должен остаться хотя бы один непогашенный платеж. Связано это с тем, что при полном исполнении обязательств договор считается исполненным: для возврата прав собственности предыдущему владельцу необходимо будет оформить обратную сделку по купле-продаже дома.
Если достичь консенсуса не удалось, придется обратиться в суд, предварительно уведомив виновную сторону в письменной форме.
Если доверия к покупателю нет, то желательно заранее фиксировать в договоре пункт о возвращении в полном объеме исполненных обязательств, если договор расторгается, а также указывать полную стоимость имущества.
Передаточный акт к договору
После заключения договора и фиксации условий сделки, 556 ГК РФ, необходимо установить момент передачи прав собственности на дом. Документ, который фиксирует такой переход, называется передаточным актом. Он свидетельствует о том, что договор исполнен в полном объеме и претензий по нему у сторон не возникает.
Регистрация договора
Регистрация договора в Росреесте является обязательным условиям правомерности сделки. В случае игнорирования требования о постановке на учет дома, у нового собственника прав на дом не возникнет.
Провести процедуру обязательной регистрации можно 3 способами:
- через многофункциональный центр «Мои документы»;
- в отделении Росреестра;
- через сайт Росреестра.
Кто оплачивает гос. пошлину
Размер денежного вознаграждения за регистрацию в Росреестре составляет: 2 000 руб. за дом и 350 руб. за земельный участок. Данную сумму в бюджет обязан оплатить покупатель.
Вопрос-ответ
Сколько стоит договор купли продажи дома
Цена оформления договора варьироваться в зависимости от того кто его составляет:
Цена (руб.) | Исполнитель | Риски |
бесплатно | самостоятельно | · Признания недействительным; · Росреестр не примет; · Ошибки. |
1500 – 2000 | онлайн сервисы | Не сохранность личных данных (этот риск можно минимизировать если отправлять видимые, но некачественные фото документов). |
от 5000 до 30 000 | агентство недвижимости | Минимальные. |
от 8000 до 25 000 | нотариус | Минимальные. |
Срок действия договора
Срок действия предварительного договора составляет от 30 до 180 дней. Сам договор считается исполненным на момент совершения последнего платежа от покупателя и определяется прописанными в нем условиями. Оспорить его можно в течение 1-3 лет, так как срок исковой давности в РФ установлен длительностью 3 года согласно ст. 195 ГК РФ.
Где оформляется договор
В процессе оформления договора рекомендуется посетить следующих специалистов и органы:
- юрист;
- оценочная компания;
- риелтор;
- нотариус;
- банк;
- Росреестр;
Договор оформляется в банке, либо у юриста, а также самостоятельно с привлечением оценщика. Регистрация проводится в Росреестре.
Перед оформлением ДКП следует внимательно изучить дом: проверить наличие прописанных лиц, юридическую «чистоту» сделки и правоспособность лица, который продает недвижимость. Кроме того, для правильного оформления сделки рекомендуется воспользоваться услугами юриста.
Добрый день. Дом в тульской обл. Делен на 4 собственника у каждого по 1/4 доле .
Документы на землю нету . Земля не приватизированна. Трое собственников хотим продать свой доли четвертому. Можно так? И сколько стоит?
Здравствуйте,
Да можно. Это сделка по закону должна проводится только у нотариуса (выбирайте сами какой именно нотариус). Расходы будут примерно (зависит от нотариуса) 5000 + 0,1% от кадастровой стоимости дома. Этот расход можете поделить на 4.
Здравствуйте ! по договору купли продажи дома в сельской местности РФ все было завершено. Однако остались прописанные в доме лица, в т.ч. несовершеннолетняя. Они не являются собственниками дома с участком. Прописанные лица сейчас не проживают в проданном доме. Покупатель не хочет выписывать через суд. Мама с ребенком живут в доме, где их не прописывают. Покупатель подала в суд, признать договор неправильным и вернуть оплаченные средства. Спасибо
ДКП готов.