Как разделить дом

Как разделить дом

Когда частный дом принадлежит нескольким собственникам, может возникнуть необходимость разделить жилое пространство между владельцами. Сложность процедуры зависит от планировки дома, размеров долей владельцев и особенностей местных градостроительных регламентов.

Процедура раздела на две семьи

Право собственников разделять общее жильё на доли закреплено в ст. 252 Гражданского кодекса. Под разделением дома на две семьи понимают выделение каждой из семей доли из общей собственности.

Каждой семье отводятся то количество комнат и нежилых помещений в доме, площадь которых соответствует общему размеру долей, которыми владеют члены семьи.

При этом не допускается:

  • Разделение отдельных комнат без установки перегородки;
  • Оставление важных нежилых помещений (кухни, санузла) в собственности одной семьи;
  • Выделение одной семье жилой площади меньше минимальной установленной для данного состава семьи в данном регионе.

Минимальная площадь определяется законами каждого региона отдельно, в среднем по стране минимальная жилая площадь на одного человека составляет 14 кв. м, на семью из двух человек – 25 кв. м, на семью из трех человек – 40 кв. м.

Если дом находится в общей совместной собственности, то перед разделением долей следует определить их размеры.

В общем случае раздел дома между семьями происходит следующим путем:

  1. Определение доли, принадлежащей каждой семье;
  2. Обращение в архитектурно-планировочное бюро;
  3. Составление проекта раздела дома;
  4. Согласование проекта с инженерной службой БТИ;
  5. Проведение работ по перепланировке (при необходимости);
  6. Получение новых технических планов;
  7. Регистрация права на полученные части дома.

Информация о принадлежащих семьям долях содержится в ЕГРН. Члены семей могут получить выписку путем обращения в МФЦ с паспортом.

В архитектурном бюро разрабатывается проект перепланировки таким образом, чтобы каждой семье отводилась площадь в соответствии с размером ее общей доли. При планировании работ специалисты учитывают инженерную безопасность работ и расположение долговременных коммуникаций.

Для раздела потребуются следующие документы:

  • Кадастровый паспорт на участок под домом;
  • Выписка из реестра недвижимости о собственниках долей;
  • Технический паспорт на здание;
  • Копии паспортов собственников.

Если службы БТИ или Росреестр отказываются согласовывать проект дома и регистрировать право собственности, владельцы долей могут оспорить отказ в судебном порядке, для этого необходимо заручиться независимой инженерной экспертизой, доказывающей безопасность планируемых работ.

При разводе

Развод предполагает деление всего имущества супругов поровну. Если супруги не согласны с делением площади дома по умолчанию на две равные части, они обращаются в судебные органы. Дальнейшая процедура раздела дома зависит от решения суда.

При разводе проект раздела составляется на основании решения суда о распределении долей между бывшими супругами.

Если у одного из супругов доля оказалась меньше минимальной необходимой для проживания по региональному закону, то такому супругу вместо выдела части дома выплачивается компенсация.

В таком случае раздела дома не происходит. В остальных случаях раздел осуществляется в соответствии с общими правилами.

Доли в натуре

Если после составления проекта выяснилось, что разделить дом на доли без изменения его конструкции физически невозможно, то проводятся работы по перепланировке. В ходе перепланировки производятся следующие работы:

  • Устанавливаются и сносятся межкомнатные перегородки;
  • Перестраиваются лестничные проемы;
  • Ставятся дополнительные входные двери;
  • Переносятся несущие стены.

Данные работы проводятся по проекту архитектурного бюро, согласованного в БТИ, чтобы перепланировка была законной.

Перепланировка может быть двух типов:

  1. Внутренняя;
  2. Внешняя.

При внутреннем типе несущие стены не меняют основного местоположения, а меняется только конфигурация внутренних перегородок между комнатами и устанавливается дополнительная входная дверь.

Внешний тип предполагает разделение дома на два отдельных строения с отдельными адресами для каждого владельца.

Физическое разделение возможно не для всех домов, так как по градостроительным требованиям расстояние между жилыми домами в частном секторе не может быть меньше 6 метров.

Чтобы разделить дом на два отдельных здания в натуре, собственники долей перестраивают срединную часть дома под общий гараж с капитальной перегородкой, чтобы использовать 6 метров, а не оставлять между домами пустое пространство.

После завершения работ, как по внутренней, так и по внешней перепланировке необходимо пригласить специалистов из БТИ для осмотра проведённых работ и составления акта о соответствии новых зданий строительным нормам.

Делим дом на квартиры

Одним из вариантов разделения частного дома на изолированные части, принадлежащие отдельным собственникам, является раздел такого жилья на квартиры с последующим переводом из частного здания в многоквартирный дом.

Для этого общее помещение в доме перестраивают в отдельные квартиры, после чего обращаются в администрацию с заявлением о переводе дома в многоквартирный.

Для перевода частного дома в многоквартирный собственники должны:

  1. Обратиться в архитектурную фирму для создания проекта;
  2. Утвердить созданный проект в БТИ и коммунальных службах;
  3. Нанять подрядную компанию и провести работы по переустройству дома;
  4. Обратиться в администрацию для смены вида разрешенного землепользования участка;
  5. Написать заявление в Градостроительный комитет о переводе дома в многоквартирный.

Сотрудники архитектурной фирмы создают проект, по которому подрядчики делают входы в квартиры внутри дома и выполняют прочие работы.

Частные дома расположены на участках, предназначенных для ИЖС, поэтому необходимо изменить их дополнительный вид разрешенного землепользования на «Земли для малоэтажного строительства».

Такой перевод происходит путём публичных слушаний в администрации. В качестве аргументов собственники дома приводят необходимость разделения дома на отдельные квартиры.

После смены назначения участка под домом собственники вновь обращаются в администрацию с заявлением, в котором излагают необходимость перевода частного дома в многоквартирный на основании:

  • Фактического состояния дома;
  • Измененного целевого назначения участка.

Заявление рассматривается 30 дней, после вынесения положительного ответа собственники получают новые технические паспорта в БТИ, и на их основе регистрируют право собственности на квартиры в Росреестре.

При реконструкции

Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.

Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.

Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:

  1. Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
  2. Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
  3. Согласование проекта в БТИ;
  4. Внесение необходимых изменений в проект;
  5. Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
  6. Регистрация новых прав собственности.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.

Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены.

После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации. Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты.

Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.

Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности. Разделение частного дома на доли или отдельные квартиры происходит при обязательном участии специалистов по строительству и представителей государственных инженерных служб.



Рейтинг
( 2 оценки, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оформович
Комментариев: 8
  1. Максим

    Куда обратиться за присвоение номеров квартир в частном доме, есть два входа, долевая собственность пополам?. Все согласны.

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте Максим,
      Обращаться нужно в БТИ для создания отдельных тех. паспортов и тех. планов, после чего нужно будет сдать тех. планы для постановки квартир на кадастровый учет, одновременно они снимут с учета общий дом.

  2. Николай

    Добрый день) Частный дом, земля изначально выдавалась двоим собственникам под застройку в долях. Сейчас в доме восемь собственников, часть выделенные квартиры — помещения, не выделенная часть собственников — в долях. Произошел конфликт с землей, наследник выделенного помещения пытается выделить якобы свою часть участка, которая несоразмерна больше его доли в доме. По росреестр-онлайн все доли проходили как квартиры, но дом обозначен Жилой Дом. Как донести до суда, что дом по сути является Многоквартирный Дом и земля в соответствии с ст.36 ЖК есть неделимое имущество общего пользования? Подскажите пожалуйста, очень нужно, а то совсем запутались)

    1. Виктория

      Здравствуйте Николай.
      Если земля выдавалась под застройку в долях, сейчас еще есть совладельцы жилого дома в долях и дом обозначен «Жилой Дом», то ни о каком многоквартирным домом и речи идти не может — у Вас Жилой дом. Соответственно ст.36 ЖК к Вам не относится. А наследник (или любой другой совладелец) имеет право выделять свою часть — только доля земли должна обязательно быть пропорциональна доли дома.

  3. Ольга

    здравствуйте.
    Я владелец части жилого дома (квартиры) Нас несколько сблокированных квартир, есть «родительский объект» из которого они когда-то были выделены. Под ними, под каждой, есть свой кусок земли с видом разрешенного использования ИЖС. Можно ли избавиться от «родительского объекта» и стать сблокированными жилыми домами? Свидетельства на собственность получены и на куски земли и на части жилого дома. Можно ли избавиться в росреестре от «родительского объекта» который нас объединяет в один индивидуальный жилой дом (с квартирами, что уже нонсенс).
    Можно ли выделить свой крайнюю часть дома? Или это надо обязательно идти всем собственникам?

    1. Виктория

      Здравствуйте Ольга.
      Можно и даже нужно снять с учета «родительский объект». Для этого нужно просто написать заявление в Росреестре (можно в МФЦ). Выделять свою часть дома можете и сами (всем собственникам будет проще и дешевле), если после раздела размер зем. участок больше минимального — можно просто заказать межевание, тех паспорт и тех план. Если же нет — придется обратится в суд.

  4. Наталья

    Здравствуйте! Я владелец дома по договору дарения. Получен до брака. Взяла материнский капитал на реконструкцию жилого дома. Площадь была 55 кв. м. после реконструкции стала 145 кв.м. Имею обязательство нотариально заверенное разделить дом в равных долях на всех 4 ех членов семьи…на себя и мужа а так же 2х детей 18 и 8 лет. Могу ли я через Россреестр обормить свою собственность на всех в равных долях?

    1. Виктория

      Здравствуйте Наталья.
      Раньше можно было, но с 2016 г. в связи с изменениями в законе о регистрации недвижимости эта процедура обязательно нотариальная. Стоить будет дешевле, чем обычная нотариальная сделка, в пределах 5-7 тыс. руб.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: