Договор задатка при покупке квартиры

Договор задатка при покупке квартиры
Не нашли нужный Вам ответ?
Напишите Ваш вопрос ниже, в комментариях. Наш юрист, с опытом работы более 8 лет, ответит Вам в течении 1 рабочего дня. Бесплатно!

Для того чтобы обе заинтересованные стороны смогли убедиться в том, что сделка будет проведена, а также обезопасили себя от множества рисков, оформляется договор задатка. О том, как его составляют и что нужно учитывать при оформлении, рассказано в этой статье.

Как оформить?

Важные сведения о том, что именно считается задатком, содержатся в ГК РФ (ст. 380). Согласно ему, задатком является аванс, т.е. конкретная сумма денег, предоставляемая продавцу лицом, желающим приобрести имущество, для того чтобы закрепить обязательное исполнение будущих финансовых и иных обязательств (появляющихся при оформлении договора купли-продажи).

Итак, чтобы в дальнейшем, уже после выдачи аванса, не возникло спорных ситуаций, заключается договор задатка. Он помогает обеим сторонам:

  • Покупатель будет уверен, что понравившаяся недвижимость не достанется иным лицам, а будет продана именно ему.
  • Лицо, продающее недвижимость, сможет удостовериться в заинтересованности покупателя в покупке – что он не отменит всё в последний момент и реально настроен провести сделку.

Договор о предоставлении задатка не наделён самостоятельной юридической силой: он скорее дополняет предварительное соглашение по покупке недвижимости.

Перед подготовкой договора задатка, нужно понимать, чем задаток отличается от аванса. В законодательстве не зафиксировано, по каким именно признакам выплата, предоставленная продавцу, признаётся авансом. Существуют следующие различия:

  • Задаток передаётся продавцу недвижимости только после того, как будет заключён соответствующий договор. Он закрепляет за сторонами определённый ряд обязанностей, а, самое важное – фиксирует, что в будущем будет проведена сделка купли-продажи. Иначе в отношении нарушителя соглашения вступают в силу финансовые санкции.
  • Аванс также предоставляется продавцу, но не гарантирует, что в дальнейшем он будет обязан продать квартиру человеку отдавший задаток. Если собственник решит не заключать сделку (неважно, по какой причине), он может без проблем вернуть полученные деньги и не получить негативных последствий.

Более подробно, что такое задаток и аванс, смотрите в следующем видео:

Если в договоре о предоставлении задатка отсутствуют чёткие признаки, указывающие, что выплата является именно задатком, он признаётся авансовым платежном. Поэтому в бланке соглашения (особенно – в его текстовой части) нужно записать прямые свидетельства того, что сумма действительно была выдана в качестве задатка.

Подтверждением того, что деньги предоставили именно как задаток, может стать:

  • Пункт, согласно которому выданная сумма является частью от цены за покупку недвижимости.
  • Положения, которые гарантируют, что стороны проведут сделку в дальнейшем. В случае нарушения провинившаяся сторона получает финансовые санкции.

В ГК (ст.381) выделена ответственность продавца и покупателя за нарушение договора:

  • Обычно, задаток выплачивают продавцу, когда заключают предварительное соглашение, а вот аванс предоставляют уже после подписания соглашения.
  • При нарушении условий договора задатка, покупатель лишается всей предоставленной суммы и уже не сможет её вернуть.
  • Если продавец нарушит пункты соглашения, ему придётся выплатить покупателю сумму, превышающую размер задатка в два раза. Но чаще всего это трудновыполнимо – весь размер аванса продавец вернёт, но остальную часть, скорее всего, придётся возвращать в судебном порядке.
  • А вот аванс не является гарантией исполнения обязательств: покупатель не должен будет вернуть вам полную сумму аванса, а продавец – оставить выплату себе на законных основаниях при нарушении договора.
  • В ситуации, когда у сторон не получается провести выгодную сделку, и они решили её аннулировать, продавец вернёт покупателю полную сумму аванса.

В законодательстве (ст. 380 ГК) зафиксировано, что договор задатка оформляется только в письменном виде, причём:

  • Или отдельным документом.
  • Либо в рамках предварительного соглашения.

Соглашение о предоставлении задатка может быть заключено, даже когда покупатель искал недвижимость через риэлтеров. Однако помните, что:

  • Агентство может предложить вам внести залог ещё до того, как подходящее помещение будет найдено. При этом задаток не будет признан таковым, поскольку не закреплены никакие гарантии.
  • Покупатель должен убедиться, что продавец получит выплату.

Если стороны решили заключить договор задатка на приобретение жилплощади, они обязаны определить:

  • Точную сумму выплаты и порядок предоставления денег продавцу (если того пожелают стороны – с распиской о получении оговоренной суммы).
  • Полная сумма продаваемой квартиры.
  • Подписать договор при свидетелях, совладельцах квартиры (если она находится в долевой собственности). Документ следует заверить нотариально (это не обязательное условие, определяется по желанию сторон). Только после того, как он будет подписан всеми сторонами сделки, договор вступает в юридическую силу.

Готовят как минимум 2 экземпляра – по одному для каждого участника сделки. Лучше, чтобы все условия и пункты соглашения были оговорены и приняты ещё до подписания договора, так как любые неопределённости в формулировках или спорные моменты позже могут привести к разбирательству в судебном порядке. Кроме того, если договорённости были нарушены, пострадавшая сторона сможет через суд обязать виновника возместить причинённые убытки.

В качестве свидетелей, присутствующих при подписании договора задатка, желательно привлечь лица, не являющиеся родственниками или близкими любого из участников сделки.

В случае если текст договора записывается от руки, необходимо использовать ручку с синей или чёрной пастой.

Следовательно, заблаговременно подготовьте:

  • Подлинник и копии паспорта (каждой стороны).
  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также разрешения всех сособственников на продажу (супругов и органов опеки, если владельцем является несовершеннолетний ребёнок).

Размер задатка по закону

Размер предварительной выплаты определяется сторонами соглашения самостоятельно. Чаще всего сумма задатка равна как минимум 5 % от общей стоимости приобретаемого жилья.

Покупатель может обезопасить сделку, подготовив два экземпляра договора задатка, а также потребовав от продавца расписку о том, что он получил оговоренные деньги. В ней указывают те же сведения, что закреплены в договоре задатка.

Этот шаг действительно защитит интересы покупателя, поскольку расписка обладает юридической силой: она подтверждает тот факт, что продавец получил выплату в установленном размере. В случае возникновения спорной ситуации её можно будет использовать как подтверждение того, что покупатель исполнил свои обязательства.

Её составляют в свободной форме, поскольку в законе нет единого образца или бланка. При этом она должна быть составлена без ошибок, опечаток или помарок, поскольку при наличии таких недостатков её могут признать недействительной сделкой.

В расписке могут присутствовать и другие пункты, к примеру:

  • Запланированную дату заключения основного договора покупки квартиры.
  • Дата и способ отправки денежных средств.
  • В каких ситуациях задаток возвращается и как будут переданы средства.

Продавец сам определит точную сумму задатка. В ряде ситуаций, когда участники сделки сомневаются по поводу порядка и условий предоставления задатка, сумму могут признать авансовой выплатой (данное положение закреплено в статье 380 ГК).

Если вы решили нотариально заверить соглашение задатка, придётся выплатить 0,5 % от суммы, установленной в договоре (за услуги платят не меньше 300 руб. и не больше 20 т. р.). Это положение определено в 333 статье Налогового Кодекса РФ. При этом стоимость других услуг нотариуса определяется самой конторой.

Как выглядит договор

Бланк договора оформляется в строго определённом виде. Согласно законодательству, в нём нужно указать основные сведения, касающиеся предмета сделки, личные и контактные продавца и покупателя и их обязательства, а также подписи.

Как выглядит договор задатка Как выглядит договор задатка Как выглядит договор задаткаДоговор задатка составляется владельцем, продающим жилплощадь, либо же его представителем. Вся сумма, полученная после завершения сделки, должна быть передана именно собственнику. Каким бы способом ни был составлен договор задатка (самостоятельно или с поддержкой квалифицированных специалистов), в бланке должны быть указаны следующие сведения:

  • Дата и адрес места, где подписано соглашение о предоставлении задатке.
  • Точная сумма выплаты (записывается словесно (прописными буквами), а также цифрами), которую получит продавец и срок действия договора. Также следует указать, как именно будут переданы деньги – чаще всего сумма передаётся наличными у нотариуса.
  • Паспортные данные обеих сторон соглашения (ФИО полностью и адреса всех сособственников квартиры и покупателя недвижимости) и их контактные данные.
  • Полная сумма сделки купли-продажи квартиры и её характеристика. Здесь описывают предмет будущей сделки, его расположение, квадратура и т.п. Чем полнее будет описана квартира, тем безопаснее сделка.
  • Описание обязательств, которые берут на себя участники договора. Укажите максимально полный перечень действий и то, к чему приводит нарушение условий договора – именно на основе пунктов соглашения и будут строиться отношения сторон.
  • Личные подписи продавца и покупателя.
  • Правоустанавливающий документ на квартиру. Его оригинал должен быть на руках у продавца, в противном случае есть риск стать жертвой мошенника (копии, даже заверенные, легко подделываются).
  • Если стороны ранее заключили предварительное соглашение купли-продажи квартиры, о нём также необходимо указать основные сведения.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему собственнику, а орган опеки и попечительства разрешил продажу недвижимости, в бланке подписи ставят их законные представители.

Помимо этого, можно указать и другие сведения и условия, определённые сторонами сделки:

  • Техническое состояние квартиры.
  • Количество человек, прописанных в квартире (если не знать этого, сделку купли-продажи могут позже оспорить в суде).
  • Передача имеющейся в квартире мебели и бытовой техники (если этого требуют условия купли-продажи квартиры).
  • Порядок и сроки оформления конечного договора купли-продажи квартиры, а также порядок взаимного расчёта (каким способом продавцу будут переведены деньги за покупку жилья, когда будет составлен акт приёма-передачи и т.д.).
  • Какая сторона берёт на себя все расходы, связанные с передачей права собственности, сбором документов и регистрацией договора.

Наглядный образец вам могут предоставить в госслужбе, либо у нотариуса или юриста. Также, скачать и ознакомиться с образцом договора задатка вы сможете здесь:

Договор задатка при покупке в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку и заключая договор задатка с продавцом, покупатель должен будет сообщить об этом своему кредитору. Согласовав данный вопрос, покупатель должен будет подать банку копию договора задатка (если продавец предоставляет расписку о получении денег, банку также предоставляется его копия).

При этом банк проведёт самостоятельную проверку всех документов, прежде чем дать своё согласие. Если после проведённой проверки сотрудники банка не выявят нарушения, кредитор даст согласие.

А вот сведения, указываемые в самом договоре задатка, при покупке квартиры в ипотеку, будут теми же, что и при приобретении жилья на личные средства покупателя.

Заказать договор от нашего юриста Виктория

При покупке квартиры за счёт ипотеки, кредитор может потребовать включить в договор несколько условий:

  • После заключения основного договора купли-продажи, жилплощадь передаётся банку в залог.
  • При расчётах будет указано, что деньги получены по ипотеке (с указанием заимодателя и отделения, где был оформлен кредит).
  • Кредитные средства переведут на счёт продавца после регистрации сделки, при этом до проведения окончательного расчёта продавец не сможет требовать залог.

Посмотреть образец такого договора вы можете здесь:

Как расторгнуть

Договор задатка могут расторгнуть по инициативе любой из сторон подписавших его – как по обоюдному согласию, так и по индивидуальному желанию одного из участников сделки. Расторжение договора проводится в соответствии с ГК (статьями 450 и 451).

В договоре задатка могут быть указаны смягчающие или другие непредвиденные обстоятельства, определяющие то, кому достанется выплата. Скажем, было зафиксировано, что в случае болезни продавец возвращает покупателю всю сумму задатка, либо же сохраняет за собой.

Чаще всего покупатель расторгает договор в следующих случаях:

  • Он установил, что продавцом были даны ложные сведения о квартире: выявили неустранимые недостатки недвижимости, она не соответствует описанию, данному в договоре, обременена какими-либо обязательствами (является залоговым имуществом, находится под арестом и т.д.).
  • Квартира была передана продавцом с нарушением условий, ранее зафиксированных в договоре.

Расторгнуть договор возможно только до того момента, как стороны непосредственно исполнят взятые по соглашению обязательств. Таким образом, вернуть задаток или требовать что-либо по договору задатка после того, как произошла покупка квартиры, и новый владелец зарегистрировал свои права Росреестре, невозможно.

Есть два возможных сценария расторжения договора задатка.

  1. Если стороны решили расторгнуть договор по обоюдному согласию, то они готовят бумагу, свидетельствующую о расторжении соглашения и возврата денег покупателю.
  2. Когда одна из сторон не хочет расторгать договор задатка, добиться этого можно по решению суда. Для этого нужно будет подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договор задатка. Далее его перенаправят в судебную инстанцию по месту проживания ответчика.

В заявлении записывают:

  • Название суда, который займётся его рассмотрением.
  • Сведения и контактные продавца и покупателя.
  • Основная проблема.
  • Доказательства, которые подтверждают правоту потерпевшего.

При этом если сделку купли-продажи признают незаконной, покупатель не только потеряет права на полученную квартиру, но и не вернёт выданный задаток, поскольку у лица, продавшего ему объект недвижимости, изначально не было прав на проведение такой сделки. Возврат денег возможен, если подавать иск о незаконном обогащении стороны. Все понесённые пострадавшим убытки возмещаются согласно статье 395 ГК.

Таким образом, если стороны, заинтересованные в заключении сделки, смогли определить все важные условия договора задатка, они смогут обезопасить свое положение, защитить интересы и зафиксировать все положения, определяющие дальнейший порядок заключения договора купли-продажи квартиры.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.



1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оформович
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: