Как продать долю в квартире?

Не нашли нужный Вам ответ?
Напишите Ваш вопрос ниже, в комментариях. Наш юрист, с опытом работы более 8 лет, ответит Вам в течении 1 рабочего дня. Бесплатно!

Сегодня знаменитая цитата из романа М. Булгакова – «нас всех испортил квартирный вопрос» – звучит особенно актуально. Российское законодательство допускает владение одной квартирой на правах совместной и общей долевой собственности. Продажа доли в квартире – задача непростая даже для грамотного юриста или риелтора, хотя действующие законы позволяют проводить подобные сделки.

Между понятиями общая долевая и общая совместная собственность есть огромная разница, именно от неё зависит возможность выставить объект на продажу.

  • Понятие общей долевой собственности предполагает владение определённой частью имущества, то есть владелец вправе распоряжаться своим помещением в любых целях. Такую долю можно продать, сдать в аренду, использовать по своему усмотрению. Она может быть как равной, так и неравной доли. В юридических и кадастровых документах будет указана часть доли (1/2, 1/4, 1/7), а когда она соответствует жилой комнате – метраж, который гарантирует право частной собственности именно на эти метры (натуральная доля), например: 20/75, 18/120, 70/240.
  • Понятие общей совместной собственности закрепляет правило равноценного использования общего имущества всеми владельцами. При этом никто из них не может продать или распорядиться этими метрами в коммерческих целях без согласия остальных собственников жилья. Для этого необходимо обосновать выделение доли, пройдя определённые юридические процедуры.

Что делать для продажи доли в квартире – пошаговая инструкция:

  1. Если вы хотите продать свою долю недвижимости, которая находится в общей совместной собственности, необходимо выделить свою долю. Все собственники имеют равные права на квартиру, поэтому каждая выделенная доля будет равноценной доли. В случае невозможности договориться с остальными владельцами мирным путём о выделении долей, процедура решается в суде.
  2. Когда право на долю в квартире оформлено, следующий шаг – уведомление всех других совладельцев о продаже. По закону они имеют первоочередное право покупки на равных условиях. Нужно понимать, что продажа целого объекта всегда выгодней, чем его какая-то часть, в большинстве случаев выкупает другой собственник.
  3. Если все остальные совладельцы отказались от покупки вашей доли, то она выставляется на продажу на рынок как самостоятельная. При этом никто из других собственников долевого имущества уже не может участвовать в будущей сделке. Только вы определяете цену продажи, вступаете в обсуждение хода проведения сделки с потенциальным покупателем и несёте расходы по её проведению.
  4. Когда достигнуты договоренности о продаже с новым приобретателем (оговорена сумма, порядок передачи денег), участники обращаются к нотариусу. Нотариус удостоверяет права на недвижимость продавца, сверяет личности участников, устанавливает их дееспособность и подтверждает законность сделки. Без нотариального оформления передача прав на долю объекта недвижимости невозможна.
  5. Последний шаг – государственная регистрация. Такие услуги сегодня предоставляют Многофункциональные центры (МФЦ). В договоре купли-продажи ставится регистрационная печать, переход права фиксируется в ЕГРН.

Выделить долю для продажи

Когда приватизированная квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, объект продаётся целиком, а доход от продажи распределяется между владельцами. Спорные моменты возникают, если кто-либо из участников не хочет, продавать квартиру или не согласен с заявленной суммой сделки.

Ситуация усложняется тем, что не всегда выделенная доля соответствует полноценному помещению, пригодному для проживания (отдельная комната). К примеру: квартира — студия находится в собственности двух граждан на общих основаниях, где каждый из них претендует на равную часть, то есть продажа половины студии становится проблематичной ситуацией. На практике такие доли невозможно отделить – провести границы «своей территории». Несмотря на это, действующие законы разрешают заключать подобные сделки. Более того, если таких собственников несколько, и они не пришли к обоюдному согласию, то суд поступает следующим образом: общая площадь делится в равной мере между всеми владельцами чисто арифметически. Число долей будет соответствовать количеству всех собственников: 1/3, 1/5, 1/7.… Так, квартира общей площадью в 80 кв. метров, делится на четыре равных доли, где у каждого возникает право распоряжаться своей долей в 20 кв. метров.

На практике в большинстве случаев остальные совладельцы идут на выкуп доли, так как ликвидность квартиры при этом повышается, растёт её стоимость: чем меньше собственников, тем выше цена всего объекта. А если сразу у нескольких совладельцев возникает желание выкупить эту долю, выигрывает тот, кто предложит больше. Все стороны имеют обоюдную выгоду: приобретатель ещё одной доли выигрывает на повышении ликвидности, а продавец получает возможность быстрого оформления сделки. Такой вариант также нуждается в предварительной регистрации у нотариуса.

Уведомление о намерении продать

Согласно статье 250 части 5 ГК РФ, первоочередным правом покупки выделенной доли обладают все совладельцы.

Это значит, что перед выставлением своей доли на продажу, вы обязаны уведомить об этом решении всех собственников имущества. Их право заключается в выборе выкупить вашу часть собственности на тех же условиях, что и для третьих лиц (потенциальных покупателей), либо официально отказаться от покупки.

Отказ оформляется нотариально с каждым совладельцем в индивидуальном порядке. Без этого юридического документа регистрация купли-продажи объекта недвижимости невозможна. На практике, когда бывает проблематично установить контакт с остальными владельцами долей, такое уведомление регистрируется у нотариуса, после чего отправляется почтой (заказным письмом с подтверждением о вручении). Срок ожидания до регистрации сделки после отправления такого письменного уведомления составляет один месяц.

С 01.01.2017 года собственник доли может оформить уведомление о продаже в электронном виде, разместив его в интернете на сайте Росреестра.

Это новшество значительно упрощает процедуру проведения сделки, так как объявление о продаже располагается в открытом доступе и не может быть приватным или личным обращением. Размещение такого рода уведомление будет бесплатно и просто. Однако есть и минусы, этой поправкой можно воспользоваться, только если участников долевой собственности больше 20 человек.

Без согласия

Желание собственника продать часть доли, выделив её из своих общих метров, если позволяет площадь, также законно, однако здесь также требуется получать согласие других совладельцев. Проблема возникает, когда на предложение приобрести эту новую долю (в соответствии с установленным регламентом), другие протестуют против выделения дополнительных микродолей.

Есть несколько законных способов продажи части доли без согласия остальных собственников, хотя некоторые из них могут быть оспорены в дальнейшем в суде:

  1. Оформить дарственную на имя потенциального покупателя ещё одной микродоли, а затем, пользуясь его первым правом покупки уже как полноценного хозяина, продать ему остальную часть без согласования с другими совладельцами.
  2. Оформить дарственную сразу на всю часть доли, с последующим получением суммы с покупателя без регистрации договора купли-продажи. В юридической практике это называется притворная сделка, её проведение требует особенного сопровождения, и она может быть оспорена в суде другими собственниками квартиры, если потенциальный покупатель не является вашим родственником.
  3. Заложить часть доли, а в качестве займа получить с покупателя её денежный эквивалент. Такой способ продажи без участия остальных претендентов считается самым надёжным с юридической точки зрения.

Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника

Операции с недвижимостью требуют особого подхода, когда в дело вступают статьи Семейного кодекса РФ.

Закон запрещает любые действия с жилым помещением, в котором участвует несовершеннолетний ребёнок или когда он имеет наследственное право на долю в квартире.

Проведение сделки невозможно без разрешения органов опеки. Кодекс всегда стоит на стороне ребёнка: специалисты по надзору обязаны будут проследить за ходом продажи, в результате которой жилищные условия ребёнка изменяются. Если эти условия после завершения сделки могут ухудшиться или он будет лишён имущественных прав, то в выдаче разрешения будет отказано, и как следствие, будет невозможно регистрировать недвижимость.

Действия для продажи доли несовершеннолетним собственником (можно выбрать один из вариантов):

  1. В орган опеки предоставляется подтверждение о будущем жилье, которое должно быть равноценным и соответствовать установленным социальным нормам.
  2. На имя ребёнка, который является участником сделки с недвижимостью, открывается счёт в банке: туда поступает вырученная от реализуемой его доли денежная сумма.

Получив разрешение надзирающих органов, далее всё проводится в обычном порядке: отчуждение микродоли и предложение покупки её другим совладельцам общего недвижимого имущества.

В ипотечной квартире

Привлечение банка при такой сделке – необходимое условие, именно он даёт разрешение на продажу или переуступку прав. Как правило, это часто касается супругов при разводе с последующим разделом недвижимого имущества. Если один из супругов даёт согласие на первоочередную покупку второй доли, то проблем с банком не возникает – кредитное обязательство переоформляется на него, а второй участник получает деньги.

Варианты, когда продажа совместного ипотечного имущества третьему лицу, становится возможной:

  • Один из владельцев квартиры должен погасить всю ипотеку и продать свою долю.
  • Собственник оформляет договор с банком, который даёт согласие на проведение сделки. Такой вариант на практике требует дополнительного юридического сопровождения – не каждый банк идёт навстречу клиенту, учитывая высокие риски потери упущенной выгоды.
  • Прямая продажа части долевой собственности банку подразумевает переход прав владения на эту часть недвижимости кредитору.
  • Самый распространённый способ: ипотечный кредит переоформляется на потенциального приобретателя. Такой вариант обеспечивает полную юридическую прозрачность для всех сторон.

Сколько стоит?

Определить и рассчитать рыночную стоимость долей квартиры довольно сложно – учитывается не только пропорциональная часть от общего, но и состояние жилых помещений, их расположение, планировка.

Если вы решили продать свою долю самостоятельно, то следует знать, что все сделки на недвижимое имущество сегодня подлежат обязательному нотариальному подтверждению.

Расходы, связанные с оформлением сделки со стороны продавца включают:

  • Услуги нотариуса:– 0,5 % от цены договора, но не более 20 000 рублей.
  • Расходы за «технические работы» по подготовке документации к оформлению сделки купли-продажи фиксированные, согласно тарифу нотариуса составляют 3 800 рублей (в регионах может незначительно отличаться в меньшую сторону).
  • Оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав на объект недвижимости (долю в квартире) – 2000 рублей. Квитанция об оплате прилагается к пакету документов (который оформлялся у нотариуса) перед регистрацией в Росреестре.

Все сделки с недвижимостью на правах общей долевой собственности входят в группу повышенного риска, требуя обязательного участия опытного риелтора и грамотного юридического сопровождения.



1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оформович
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: