Переуступка квартиры в новостройке

Один из способов существенно снизить стоимость жилья — приобрести квартиру по переуступке. Если со вторичным рынком все более-менее понятно (отдал деньги — получил квартиру), то переуступка по ФЗ-214 периодически вызывает вопросы. Давайте разберемся.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Переуступка — это приобретение не квартиры, а прав требования на нее. По договору долевого участия продавец в обмен на свои инвестиции может получить как объект (то есть квартиру), так и права требования на объект. Реализовать их можно даже в случае, если дом еще не готов к сдаче.

Например, продавец решил, что квартира ему больше не нужна: изменились текущие жилищные условия, нашелся более привлекательный вариант. Но как продать то, чего еще нет? На помощь приходит переуступка прав требования: продавец уступает покупателю свои права на квартиру, которые получил у застройщика в самом начале строительства.

Переуступку можно оформить до подписания передаточного акта — то есть до того, как дольщик примет объект у застройщика. После приемки даже новостройка автоматически переходит в фонд вторичного жилья.

Причины могут быть и другие. Нередко дольщики замечают, что сроки сдачи увеличиваются, а процессы на стройке замедляются — выгоднее продать квартиру сейчас, хоть и с небольшими потерями, чем не продать потом вовсе.

Впрочем, сроки — понятие относительное: одни готовы ждать от нескольких месяцев до полугода, когда как для других будет критичной задержка в несколько недель. Не забывайте отслеживать и ситуацию на рынке: если недвижимость дешевеет буквально на глазах, подобные предложения о продаже будут вполне логичными.

Как купить квартиру по переуступке?

1. Убедитесь, что у строительной компании отсутствуют незавершенные проекты (в идеале), нет потенциальных “долгостроев” или “недостроев”. Если вы покупаете квартиру по переуступке, все возможные конфликты в будущем придется разрешать напрямую с застройщиком — исключение составляют лишь договоры, в которых продавец выступает поручителем строительной компании, что встречается нечасто.
2. У продавца проверяем номер договора ДДУ и данные о нем: сделать это можно, лично обратившись в МФЦ с заявлением, договором и его копией, а также паспортом или любым другим удостоверением личности. Проверить договор можно и онлайн, сформировав соответствующий запрос на сайте Росреестра. Нелишним будет запросить и справку о дееспособности продавца.
3. Проследите, чтобы в договоре была указана планировка квартиры и общий план дома — это поможет избежать ненужных прений с застройщиком. Если при приемке вы обнаружите несоответствия, обязать застройщика устранить либо компенсировать дефекты будет гораздо проще при наличии в договоре соответствующей отметки о планировке.

Совет: уточните, на какие средства приобреталась квартира (в частности, использовался ли материнский капитал) — наверняка при оформлении сделки потребуется согласие от органов опеки. Подобные обременения обычно возникают с квартирами на вторичке, некогда купленными с привлечением “детских” субсидий от государства, но могут встречаться и при переуступке на первичном рынке.

Как продать квартиру по переуступке?

1. О продаже объекта по переуступке застройщика обязательно нужно уведомить. Обратиться в строительную компанию вы можете как письменно, так и лично — здесь ограничений нет. В результате вы должны получить согласие на проведение сделки.
2. Согласие необходимо задокументировать. Обратитесь к условиям вашего ДДУ: как правило, за подобную услугу застройщик берет процент, привязанный к стоимости квартиры, либо указывает фиксированную ставку.
3. Если договор переуступки допускает, что покупатель оплачивает часть долга, составляется дополнительное соглашение о переводе обязательств по долгу на нового владельца.
4. Уточняем остальных участников сделки: если необходимо, запрашиваем их согласие.
5. Регистрируем договор переуступки в Росреестре.

Чем опасна переуступка?

Единственный нюанс заключается в том, что стоимость квартиры объекта по переуступке обычно бывает выше, чем изначальная: цену в этом случае назначает уже не застройщик, а продавец, который вкладывает в нее часть своих рисков и ожиданий. Если в процессе строительства не возникает задержек и неприятных эксцессов с подрядчиками, подобные риски постепенно уменьшаются, а стоимость квартиры ощутимо возрастает.

Если строительную компанию признают банкротом, конечному покупателю вернут только ту сумму, которая изначально была перечислена по договору долевого участия. В этом случае с застройщика выгоднее требовать не денежную компенсацию, а жилой объект.

Нередки и “двойные” продажи — такие ситуации могут возникать как при применении мошеннических схем, так и вследствие обыкновенной ошибки.

Как это происходит?

Проблема заключается в том, что зарегистрировать за собой право собственности на квартиру можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Между оформлением сделки и завершением строительства нередко проходит достаточно времени, чтобы мнимые “права” успели приобрести еще несколько человек.

Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому переуступка по нему безопаснее — один и тот же объект не регистрируется дважды. При желании можно дополнительно заверить ДДУ у нотариуса — сделать это, скорее всего, покупателю придется за свой счет.

Переуступка квартиры с ипотекой

Ипотека при переуступке предлагается нечасто. Рассмотрим несколько основных причин:

• Застройщик отказывается работать с ипотечными программами, потому что не проходит банковскую аккредитацию. К слову, это лишний повод проверить финансовое состояние строительной компании.
• Основным требованием большинства банков, которые предоставляют ипотечные займы, является ввод объекта в эксплуатацию с соответствующим разрешением. На этом этапе желающих переуступить свои права требования не так уж много.

Совет: уточните, работает ли ваша строительная компания с банком-партнером, и изучите доступные предложения. Если такого банка нет, можно попробовать подобрать его, ориентируясь на документы, которые необходимы для одобрения, и затем попробовать договориться с застройщиком.

Существует и другой вариант:  по переуступке можно выкупить квартиру,  для которой в качестве оплаты уже выбрана ипотека. В этом случае выплачивается как компенсация продавцу (за сумму, уже внесенную по ипотечному кредиту), так и оставшаяся сумма — банку.

Годовой процент может быть пересчитан в большую сторону, поэтому сначала необходимо ознакомиться с действующими ипотечными программами. Проверка нового владельца на платежеспособность проводится точно так же, как и при оформлении обычной ипотеки.

Для того чтобы оформить подобную переуступку, кроме согласия застройщика на сделку нужно получить разрешение и от банка. Учитывайте, что банк для расчетов процентной ставки чаще использует рыночную стоимость квартиры, а не ту, что указывает продавец или ДДУ.

Подведем итоги

Для того чтобы сделка переуступки была безопасной и выгодной как для продавца, так и для покупателя, необходимо:

• Удостовериться в надежности строительной компании.

Покупателю невыгодно тратить время на споры с застройщиком, а продавец едва ли сможет продать то, что не собираются достраивать.

• Убедиться в дееспособности продавца.

К сожалению, в среднем около 5% подобных сделок признаются ничтожными из-за недееспособности продающей стороны, а страдает в основном покупатель.

• Установить всех участников сделки и тщательно подготовить документы.

При продаже квартиры через переуступку потребуется, как минимум, письменное разрешение строительной компании. Если же продавец состоит (либо состоял на момент участия в долевом строительстве) в браке, необходимо запросить письменное согласие супруга — то же самое касается и покупателя.

• Заранее определиться с типом оплаты.

А при необходимости выбрать банк, предоставляющий кредитование на нужном этапе строительства. Размер, срок и порядок оплаты указываются в договоре переуступки.

Если банкротство застройщика все-таки произошло, требуйте не выплату, а квартиру.

Смотрите полезное видео по переуступке квартиры в новостройке

Изучайте ситуацию на рынке недвижимости и сопоставляйте предложенную цену со средней рыночной стоимостью — заниженная цена или так называемая “быстрая” продажа должны насторожить.