Продажа квартиры через нотариуса

Продажа квартиры через нотариуса
Не нашли нужный Вам ответ?
Напишите Ваш вопрос ниже, в комментариях. Наш юрист, с опытом работы более 8 лет, ответит Вам в течении 1 рабочего дня. Бесплатно!

Многих интересует, как проходит купля-продажа квартиры. Нужно соблюдать все законные условия, чтобы правильно провести процедуру передачи права владения. Что потребуется для осуществления продажи и что необходимо учитывать, если у квартиры есть несколько совладельцев?

Почему стоит оформить сделку нотариально?

После принятия ФЗ №218 в 2016 любые сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, должны быть нотариально заверены. Согласно закону, продать свою долю владелец может только через нотариуса. Но обратившись к нему, вы получаете следующие преимущества:

  • Будет проверена законность документов.
  • Нотариус доказывает легитимность продажи, так что другим лицам будет значительно сложнее оспорить договор.
  • Вам помогут пройти прочие инстанции и проконтролируют ход продажи.
  • Регистрация проходит быстрее – три рабочих дня с момента подачи запроса в Росреестр (при подаче бумаг в электронном виде и вовсе 1 день).

Нотариус заинтересован в успешном проведении сделки, так как он должен будет возместить ущерб, если в ходе оформления сделки были допущены ошибки.

Нотариус может выполнить часть работы, которую раньше выполняли юристы и риэлтерские компании, а именно – сопровождение сделки. Таким образом, риэлтору можно поручить только поиск покупателя.

Продажа квартиры в долях

Речь идёт о жилье, являющимся общей собственностью нескольких человек. Им могут принадлежать доли разного размера, и у каждого на руках будет своё свидетельство о праве владения. Чаще всего это касается семей, когда собственниками квартиры являются супруги и их дети.

Продажа квартиры в доляхСовершить сделку можно только при согласии всех собственников на её проведение. Они должны присутствовать во время подписания договора купли-продажи.

Необходимо определиться с тем, как сособственники поделят вырученные от продажи средства, поэтому лучше заранее обсудить данный вопрос. Кроме того, следует заблаговременно определить обязанности по оплате услуг нотариуса между собственниками.

Продажа доли

Любой из собственников имеет право решить, кому он намерен продать долю. Для этого он должен соблюдать некоторые правила.

Перед тем, как предложить приобрести иным лицам продавец должен известить об этом (письменно) других собственников квартиры, указав стоимость и прочие условия сделки. Для этого им по почте отсылают нотариальные уведомления. Лишь спустя месяц после извещения совладельцев можно начать оформление продажи.

Совладельцы обладают преимущественным правом покупки его доли за установленную стоимость (согласно ст. 250 ГК РФ). Если продажа совершена с нарушением этого права, любой из них может в течение трёх месяцев потребовать через суд передать ему права и обязанности покупателя. Решив приобрести выставленную на продажу часть квартиры, совладелец не обязан извещать об этом других собственников недвижимости.

Если остальные собственники квартиры отказываются приобрести долю продавца, то продажа может быть проведена до истечения срока извещения. Для этого собственники должны предоставить нотариусу отказ от своего преимущественного права покупки (только в письменной форме).

При продаже доли нужно, чтобы:

  • Другие собственники отказались от сделки.
  • Стороны (совладельцы и продавец, либо же продавец и покупатель) определились с уплатой налогов и оплатой за услуги нотариуса.

Получив отказ и подготовив требуемый пакет документов, нотариус начинает процедуру оформления сделки. В самом конце он должен заверить сделку.

Какие документы понадобятся?

Нотариусу необходимо предоставить копии следующих документов:

  • Предварительный договор купли-продажи, в котором указаны условия будущей сделки. Его подписывают обе стороны. В нём также может быть прописан задаток или аванс, который покупатель обязуется предоставить продавцу, как подтверждение серьёзности своих намерений.
  • Доказательство права владения недвижимостью. Подготавливается в двух экземплярах – для покупателя и Росреестра.
  • Договор купли-продажи (составляется самим нотариусом).
  • Справка из ЕГРН. В ней указана её стоимость, а также она доказывает, что недвижимость не была арестована. Её заказывает сам нотариус.
  • Согласие супруга на совершение сделки, если продаваемая квартира была получена во время брака (должно быть заверено нотариусом).
  • Справка из управляющей компании, обслуживающей дом (подтверждает, что у владельца нет долгов за оплату жилищно-коммунальных услуг).
  • Выписка из домовой книги (в ней указаны лица, прописанные в жилом помещении).
  • Согласие органов опеки на продажу, если в сделке участвует несовершеннолетний ребёнок.

Какие документы понадобятсяДокументы, удостоверенные нотариусом, можно подать в электронном виде на регистрацию. Сама регистрация перехода права владения проходит в четыре этапа:

  1. Документы подают в Реестр.
  2. Там проводится их экспертиза.
  3. Если не было выявлено причин для отказа, в Реестр вносят изменения.
  4. Покупатель получает документ, подтверждающий факт регистрации.

В самом конце сделки в ЕГРН подаётся акт приема — сдачи недвижимости, подтверждающий переход квартиры к новому собственнику. Должен быть подписан покупателем и продавцом. Он свидетельствует о том, что у сторон нет претензий друг к другу.

Все условия сделки лучше зафиксировать в предварительном соглашении. Оно станет гарантией того, что права и обязательства сторон будут соблюдены.

Получение покупателем квартиры в собственность подтверждается выпиской ЕГРН. Она может быть предоставлена как в печатной, так и в электронной форме. Нотариус может получить выписку самостоятельно.

Лучше провести передачу денег через банк, либо же рассчитаться у нотариуса при подписании договора купли-продажи.

Сколько стоит и кто платит?

Тарифы на услуги определяют сами нотариальные конторы. Их размер вычисляется на основе Налогового кодекса. Для инвалидов 1-й и 2-й групп предусмотрены льготы – они заплатят лишь половину суммы за услуги нотариата. Скидка предусмотрена и в отношении родственников, являющихся сторонами сделки.

Конечная сумма зависит также от того, какие работы проведены и в каком регионе действует нотариальная контора. Стоимость нотариальной помощи складывается из:

  • Размера госпошлины за регистрацию (2000 рублей).
  • Оформления договора (в среднем – 6 000 рублей).
  • Удостоверения отказа от права преимущественной покупки другими собственниками (1 000-1 500 рублей).
  • Технические работы нотариуса (от 3 000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости квартиры до 10 млн. (если стоимость больше, то оплата 3 000 рублей + 0.2%)).

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, нотариус получит дополнительную оплату за работу с органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на заключение сделки.

Сколько стоит и кто платитЕсть общий принцип – чем больше стоимость продажи квартиры, тем дороже будут услуги нотариуса.

Перед продажей квартиры стоит сразу определить, какая из сторон будет оплачивать работу нотариуса. Чаще всего, стороны платят 50 на 50.

Сделка с несовершеннолетними детьми

Если в сделке задействован несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства (ООП). Кроме того, любые сделки с долями детей, младше 18 лет, должны быть обязательно заверены нотариусом.

Чтобы получить добро от ООП на продажу квартиры, необходимо подготовить бумаги, подтверждающие, что ребёнок после продажи квартиры получит долю в новой квартире. Главное, чтобы квадратура (площадь) доли была не меньше той, которой он владел в предыдущей.

Допустим, продают квартиру площадью 50 кв.м., в которой доля ребёнка составляет ½ (т.е. 25 кв.м.). Родители решили купить квартиру с 78 кв.м. Ребёнок получает долю в 26 кв.м. (1/3 часть). В таком случае его доля будет меньше, но площадь – больше.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьмиРебёнок должен получить долю в другой жилплощади, так что можно оформить его (временно) собственником жилья, принадлежащего близким родственникам (например, бабушки или дедушки).

В ООП также нужно установить, в жилье какого типа ребёнок получит долю. К примеру, если раньше ребёнку принадлежала доля в квартире, а после её продажи он становится собственником комнаты, то органы опеки могут запретить заключение такой сделки. Самостоятельно жить в ней ребёнок не сможет, но и одной комнаты для него и родителей будет недостаточно.

Итак, в ООП нужно предоставить:

  • Заявление о разрешении проведения продажи.
  • Паспорта родителей, опекунов или официальных представителей.
  • Свидетельство о браке.
  • Свидетельство рождения ребёнка (или паспорт, если ему исполнилось 14 лет).
  • Предварительное соглашение, подтверждающее, что за ребёнком закреплена доля в другой квартире.
  • Выписки из домовых книг в старой и новой недвижимости.

Исходя из документов в ООП смогут убедиться, что положение ребёнка после заключения сделки не ухудшится. Лишь с таким условием родители получат согласие на продажу.

Итак, продажа жилплощади с несколькими владельцами является сложной сделкой с юридической стороны, требующей тщательной проверки законности документов и самого соглашения. Для продажи доли или всей квартиры нужно получить согласие всех совладельцев. Если владельцем является несовершеннолетний, то потребуется согласие от ООП. Лучше обратиться за помощью к нотариусу.



Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оформович
Комментариев: 39
  1. Ирина

    Здравствуйте. Сколько будет стоить продать квартиру, если в доле два несовершеннолетних ребёнка и мама? Продаём за 85 т.р. Разрешение из опеки на руках. И можно ли провести сделку без нотариуса, квартиру продаю своей тете.

    1. Виктория

      Здравствуйте Ирина,
      К сожалению без нотариуса никак нельзя (такие сделки закон обязывает провести через нотариус). Точную стоимость Вам скажет нотариус, можете даже обзвонить всех нотариусов в вашем городе и спросить, а потом обратится к тому кто сказал меньше. Цена будет в районе 5 тыс.руб.

  2. Яна

    добрый день! В том году воспользовались мат капиталам. Теперь решили купить дом, разрешение на продажу квартиры от органов опеки получили. Теперь идем к нотариусу. Как я понимаю — нотариус удостоверяет сделку. Только вот риэлтор настаивает, чтобы часть денег мы уже оплатили. В договоре нигде не указано, только указано, что в течении 5 дней полсе регистрации оплачиваем. Риэлтор говорит, что нотариус будет спрашивать о деньгах. когда будете платить? как правильно поступить.

    1. Виктория

      Здравствуйте Яна,
      Не совсем понятно кому платить, если риэлтору за его услуги, то это нормально (обычная практика), только убедитесь что платите не всю сумму и что он даст подтверждение оплаты. Нотариус спросит про расчеты между покупателем и продавцом недвижимости, и не просто спросит а проконтролирует чтобы оплата была в соответствии с договором (и никак иначе). Договорные отношения клиента с риэлтором нотариуса не интересует. Если я Вас неправильно поняла, уточните пожалуйста вопрос.

  3. ВАЛЕНТИНА

    ЗДРАВСТВУЙТЕ!!! У НАС УМЕРЛА МАМА ОСТАВИВ НАМ С СЕСТРОЙ ДОМ КАК НАМ ЛУЧШЕ ПРОДАТЬ ЧЕРЕЗ МФЦ ИЛИ ЧЕРЕЗ НОТАРИАЛЬНУЮ КОНТОРУ ?? ГДЕ ДЕШЕВЛЕ ПОЛУЧИТСЯ КУПЛИ ПРОДАЖА??? И ЕЩЕ ВОПРОС ПРОДАЕМ ЗА МИЛЛИОН ШЕСТЬСОТ ДЕЛИТСЯ НА РАВНЫЕ ЧАСТИ ПО 800 РУБЛЕЙ НАДО НАМ ПЛАТИТЬ НАЛОГ С ПРОДАЖИ?? СПАСИБО

    1. Виктория

      Здравствуйте Валентина,
      Несмотря на то что продать через МФЦ будет и дешевле и довольно безопасно, закон не позволяет. С 2016 года все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному оформлению. Если продаете вместе (по одному договору, в один день), то каждая из Вас имеет право на вычет в 500 тысяч, соответственно платите налог 13% из 60 0000 — это 7800 рублей каждая (расчеты действительны при условии что кадастровая стоимость участка и дома меньше 1,6 млн. рублей). Если продаете по отдельности (по разным договорам, в разные дни) даже если одному и тому же покупателю, имеете право на вычет в 1 млн. и соответственно налог не платите. Однако придется платить нотариусу за 2 сделки, а это примерно +12000 рублей.

  4. Галина

    Здравствуйте. Продаю через нотариуса часть дома за материнский капитал. Земля в этом случае продается отдельно за наличные. Свидетельства о государственной регистрации и на дом и на землю в порядке. А в кадастровом паспорте на землю прописано, что не определены границы участка. Когда, кому и в какой момент сделки я буду предъявлять кадастровый паспорт и обязательно ли делать межевание?

    1. Виктория

      Здравствуйте Галина,
      Кадастровый паспорт попросит нотариус вместе со всеми остальными документами (если документы уже сдали и нотариус не попросил кадастровый паспорт — это значит что нотариус сам закажет выписку ЕГРН и увидит отсутствие межевание). По поводу обязательного межевания — закон с 1.03.2018 г. противоречивый, поэтому решение остается за нотариусом. Если нотариус решит провести сделку — волноваться не о чем, если нет, он скажет Вам об этом до сделки.

  5. Елена

    Есть 3-х к кв.,в ней 4 собственника,1/4 принадлежит по приватизации,две доли по 1/27 по наследству за умершим отцом несовершеннолетним детям от разных браков и оставшаяся часть по договору дарения.Все согласны ее продать.Какие документы нам нужны для продажи квартиры,кроме согласия органов опеки и сколько будет стоить заверить общее согласие у нотариуса?

    1. Виктория

      Здравствуйте Елена,
      Если продаете все вместе, согласие не нужно, не общее не индивидуально от каждого, и так подразумевается что все согласны раз вместе в одно и тоже время подписывают один договор продажи. (Имеется в веду согласие совладельцев). Согласие супругов тоже не потребуются поскольку все перечисленные Вами основания не являются совместно нажитом имуществом. К дополнительным документам могу добавить только справку из архива о состоянии лицевого счета на момент приватизации для 1/4 приватизированной доли. У нотариуса расход будет только по самой сделки (в Вашем случае сделка подлежит обязательному нотариальному заверению), 5000+0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Эту сумму обычно разделяют по полам продавец и покупатель (в Вашем случае продавцы свою половину могут также разделить).

  6. Надежда

    Добрый день! скажите пожалуйста, моя мама продает долю в квартире по наследству второму сонаследнику , как рассчитывается % от кадастровой стоимости квартиры, который мы должны заплатить нотариусу ? если ,например кадастровая стоимость квартиры 2 000,00 , мы продаем 1/2 доли.

    1. Виктория

      Здравствуйте Надежда.
      Если, например кадастровая стоимость квартиры 2 миллиона рублей, то соответственно кадастровая стоимость продаваемого объекта = 1 млн. Нотариальные расходы будут: 3 000 рублей (техническая работа нотариуса) + 3 000 рублей (0,3% от 1 млн.)= 6 000₽. Эту сумму обычно стороны делят пополам. А покупатели платят еще 2000 за регистрацию.

  7. Елена

    Здравствуйте, хотим сами без агента продать комнату в общежитии через нотариуса, скажите пожалуйста самим дешевле продать через нотариуса или через агентство? Спасибо.

    1. Виктория

      Здравствуйте Елена.
      Да, без агенства будет дешевле, а какие документы собирать подскажет нотариус. Преимущество агентства в том что они покупателя находят, и документы за Вас подготавливают, но если у Вас все это есть — дешевле продать без агента.

  8. Ольга

    Здравствуйте , сколько будет стоить оформление у нотариуса, продажа квартиры стоимость 2500 тыс , а кадастровая 1934000 , два собственника ( брат и сестра )с каждого ?

    1. Виктория

      Здравствуйте Ольга!
      Сделка обойдется от 9000 до 11000 руб. На практике расходы пополам делят продавец и покупатель. Если у Вас такая же договоренность — каждый продавец заплатит от 2250 до 2750 руб.

  9. Юлия

    Здравствуйте!
    Покупаю комнату в коммунальной квартире у соседки. Оформляем процедуру купли-продажи через нотариуса. Через 10 дней стану собственником комнаты но соседка до сих пор не выписалась из нее и не подала документы на выписку. Если я становлюсь собственником комнаты, то соседка, которая прописана в ней в течении какого времени должна быть выписана? У нотариуса мы заключим доп соглашение о том, что она еще 3 недели будет проживать по моему разрешению в данной комнате. Но мне интересен вопрос касаемо прописки, как быть? Или она уже должна подать документы о выписке еще до передачи ей суммы и мне права собственности? Спасибо заранее за ответ!

    1. Виктория

      Здравствуйте Юлия
      Ст. 457 ГК РФ гласит «Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи…». На практике, покупатель и нотариус обычно настаивают на выписке продавца до подписания договора купли-продажи, чтобы при подписании передать ключи, и деньги. Но, как видите, закон рассматривает отсрочку, и если Вы подписываете согласие, что она будет проживать еще три недели, то у продавца есть законное право не выписываться до этого момента.

  10. Роман

    Обязательно ли оплатить пени по коммунальным платежам перед сделкой или есть способ не оплачивать?

    1. Виктория

      Здравствуйте Роман. Можно, при сделке купли-продажи, в акте приема-передачи указать точные данные счетчика на день передачи, тогда к покупателю задолженность не передается. Однако коммунальные службы все ровно Вас попросят оплатить.

  11. Светлана

    Здравствуйте! Родители продают квартиру и они же являются ее единственными собственниками, я и мой брат несколько лет назад писали отказные при оформлении данной квартиры. Сейчас с нас снова требуют написать отказную от этой квартиры, ссылаясь на новый закон. Что это за закон и объясните зачем эту процедуру снова делать.

    1. Виктория

      Здравствуйте Светлана.
      Изменились правила работы Росреестра, теперь они не вправе принимать отказ от участия в долевой собственности, потому что отказались Вы в другом органе. Требуется письменное подтверждение, что Вы отказались.

  12. Евгения

    Здравствуйте! Нас 4 собственника в квартире из них 2 по приватизации и 2 по наследству. Один собственник (по наследству) продает свою долю другому собственнику (по наследству), остальные собственники согласны с данной сделкой и не имеют претензий. Скажите пожалуйста, данный договор заключается тоже нотариально? Спасибо

    1. Виктория

      Здравствуйте Евгения.
      Да, это нотариальная сделка, только в данном случае согласие других совладельцев вовсе не обязательно.

  13. Светлана

    Здравствуйте, сколько стоит оформить куплю продажу квартиры, два собственника, квартира стоит 2350000 р.?

    1. Виктория

      Здравствуйте Светлана, от 12 до 15 тысяч.

  14. Наталья

    Здравствуйте , хотела узнать с чего надо начинать оформление документов для продажи квартиры , у которой два долевых собственника : отец и дочь( 18 лет). Спасибо.

    1. Виктория

      Здравствуйте Наталья! Начните с заказа выписки ЕГРН о характеристиках, и сравните информацию из выписки с данными в уже имеющихся у Вас документах — если все данные совпадают, то Вам больше ничего не нужно. Если что то не совпадает, но нужно исправлять. Особое внимание обращайте на общую площадь, она чаще всего разнится.

  15. Вероника

    Спасибо огромное. Вы мне очень помогли. :smile:

  16. Вероника

    Здравствуйте! Я покупатель беру ипотеку и собираю документы в банк….Какие мои последующие действия? И какую сумму платить у нотариуса,если дом стоит 700000 руб.?

    1. Виктория

      Здравствуйте Вероника, к нотариусу пойдете с теми же документами что в банк + кредитный договор (после его подписания, разумеется). Нотариус посмотрит на кадастровую стоимость и дома и зем.участка. Оплата не должна превысить 10000₽(5000 за технические работы +0.3%от кадастровой стоимости +согласие супругов и отказ совладельцев), обычно продавец и покупатель делят эту сумму поровну.

  17. Тагир

    Покупатель взял ипотеку. Я продавец . Как я знаю что банк одобрил ипотеку?

    1. Виктория

      Здравствуйте! На разных этапах сделки, есть разные способы проверить, но всегда можно позвонить в ипотечный отдел банка и подтвердить, что у Вашего покупателя одобрена ипотека назвав фамилию (конечно на начальном этапе банк кроме как «да» ничего не скажет).

  18. Ирина

    Какие документы надо заверять нотариусом при оформлении права собственности доли в квартире?

    1. Виктория

      Ирина, не совсем понял Ваш вопрос, но при купли-продажи доли в квартире, нотариальному заверению подлежат: договор купли-продажи, согласие супругов обеих сторон, отказы от преимущественного право покупки от других совладельцев.

  19. Виктория

    Здравствуйте Олег. Сперва надо получить разрешение органов опеки на продажу доли ребенка. Оно выдается только если есть другое жилье с такими же условиями или если при продажи деньги поступят на счет ребенка.

  20. Олег

    Как продать 1/2 долю дома если собственник мать одиночка с несовершеннолетним ребёнком?

  21. Виктория

    Здравствуйте Елена, в вашем случае нужна только одна выписка ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. У нотариусов есть возможность ее заказать, но это не правило и не закон. Вы тоже можете ее предоставить, загвоздка в том что данные в этой выписки действительны только на момент выдачи (грубо говоря 1 день). Это значит что она вам нужна в день сделки.

  22. Елена

    Если квартира принадлежит троим собственникам и в том числе 1/3 принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то при оформлении у нотариуса сделки купли-продажи этой квартиры какая или какие выписки из ЕГРН нужны? Как они называются? Это законодательно определено, что нотариус сам запрашивает выписки?

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: