Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление;
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариальный запрос в письменной форме;
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.


Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оформович
Комментарии: 36
  1. Константин

    Хочу продать дом, где внесены доли для детей gj 2/100. Доли вносили для отчета по материнскому капиталу. Хотим при продаже внести их доли на депозит. Другой недвижимости дети не имеют, прописаны в другом месте. Опека не даёт разрешение. Правомерны действия опеки?

  2.  
     
  3. Вопрос

    Добрый день. Для продажи квартиры, где доля собственности несовершеннолетний нужно заявление в органы опеки.В заявлении необходимо указать причину совершения купли-продажи. Как правильно написать? Подскажите пожалуйста.

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте,
      Можно так: «В целях расширения жилой площади, хотим продать имеющейся квартиру и купить другую — побольше».

  4.  
     
  5. Вопрос

    Здравствуйте , хочу продать квартиру которая находится в долевой собственности и построить дом . Разрешает ли мне органы опеки это сделать если я обязуюсь закончить строителство дома в течении года ?

  6.  
     
  7. Вопрос

    Как получить разрешение на проведение сделки с недвижимостью ребенку 14 лет?

  8.  
     
  9. Вопрос

    Здравствуйте! Продаём квартиру 1 комнатная, вложен мат капитал, сдали документы в органы опеки на продажу квартиры, так как выбрали квартиру в этом же городе, но у кого покупаем отказались продавать

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте,
      Очень жаль, но так бывает. Разрешение Вам дадут на 3 месяца, успеете найти другую квартиру, другое разрешение получать не нужно.

  10.  
     
  11. Вопрос

    Виктория, добрый день! Подскажите пожалуйста требуется ли разрешение опеки на продажу квартиры, если ребенку 14лет и его доля составляет 4/5?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте,
      Да требуется.

  12.  
     
  13. Вопрос

    Добрый вечер. Хотим продать квартиру, двое детей не совершеннолетних, вложен маткапитал. Купить хотим таунхаус в пригороде, но с черновой отделкой, то есть проживать в нем пока не возможно. Даст ли опека разрешение ?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте,
      Да получите, отделка не влияет на выдачу разрешение на продажу.

  14.  
     
  15. Вопрос

    бывший муж отказывается писать заявление для продажи доли несовершеннолетнего сына. Без него опека не дает разрешение на прподажу.

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте,
      Да все верно, без согласие обоих родителей (независимо от их семейного положения — законный брак, гражданский или развод) разрешение на продажи не выдают, это в законе прописано…придется договариваться с отцом ребенка.

  16.  
     
  17. Вопрос

    Здравствуйте .я наследник дома но есть еще наследники .но я хочу обменяться с другими наследниками возможно ли это?

  18.  
     
  19. Вопрос

    Разрешение органов опеки на продажу квартиры с долями несовершеннолетних и приобретение в ипотеку долевого строительства на стадии более 75%. Вопрос: обязательно ли чтобы договор долевого был зарегистрирован в Росреестре, чтобы получить разрешение?

    1. Виктория (автор)

      Нет, не обязательно.

  20.  
     
  21. Дима

    Ребенку 15 лет, паспорт получил, прописан и живет в г. Москве. Имеет долю в частном доме в Липецке, как продать дом в Липецке без опеки?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте Дима,
      Скажу коротко — никак. Пока не исполнится 18, без разрешение органов опеки совсем не обойтись. Даже если в 16 можно будет доказать что он самостоятельный — потребуется другое разрешение опеки (которое проще получить) но все таки получить нужно будет. Еще Ваш процесс продажи осложнит то что это обязательно нотариальная сделка.

  22.  
     
  23. Валера

    Здравствуйте ! Скажите пожалуйста должно быть прописана сума в постановление администрации о разрешение сделки ,купли продажи квартиры принадлежащему недееспособному ?

  24.  
     
  25. Семен

    Здравствуйте! Доля в доме 150 кв.м у ребенка 1/4. Продажа дома в связи с разводом. Взамен будет куплена квартира. Квартира в городе, дом в пригороде. Естественно купить квартиру подобной площади не получится. Не хватит средств. Дадут ли ОПП разрешение? Какую долю надо будет дать ребенку в новой квартире? 1/3 или 38 кв. м?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте Семен,
      Ребенку нужно будет дать 38кв. м.

  26.  
     
  27. Алена

    Здравствуйте, могу ли я продать квартиру в другом регионе с долей моего ребенка в ней, а взамен выделят долю его бабушка в своем доме, мы там прописаны постоянно, и в какие органы опеки обращаться?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте Алена,
      Да можно. Обращайтесь в органы опеки по месту нахождения квартиры которую продаете.

  28.  
     
  29. Аня

    Приветствую, Евгений!) Подскажите пожалуйста в двух словах, мы мужем решили уехать на пмж Канаду, но основной стартовый капитал для такого переезда мы можем получить от продажи земли и дома а у нас несовершеннолетние дети сособственники, так как был материнский капитал использован. Получается нам надо тут, в Сибирри продать землю и дом, потом переехать в Канаду, устроиться там на работу и взять «ипотеку» на жилье там. Возможно ли это сделать?

  30.  
     
  31. Светлана

    Здравствуйте. Купили дом в ипотеку. Надо продать квартиру , чтобы погасить часть долга. Но у нас двое маленьких детей, надо разрешение от опеки на продажу, а они говорят что типо ничего не выйдет типо дом ещё не ВАШ! Но если бы я не была собственником я бы не смогла его зарегистрировать в ЕГРН и так же не смогла бы никого прописать? Что делать дальше?
    Не знаю о постановке на жил.учет.
    Нет инвалидности, тяжелых заболеваний, семья не малоимущая, не многодетная.

  32.  
     
  33. Анна

    Здравствуйте. Я продаю квартиру, собственница моя несовершеннолетняя дочь. Все нюансы учли-стоимость, метраж, цена за кв.метр. Интересует по какой причине опека может отказать в продаже?
    ДКП не готов.

  34.  
     
  35. Андрей

    Здравствуйте. У меня следующая ситуация. Мы супругой построили дом 430 кв.м, зарегистрировали право собственности.Сейчас хотим продать имеющуюся квартиру 112 кв.м., в которой двое детей имеют доли по 10 кв.м.( в сумме у обоих 20 кв.м.). Орган опеки на словах предлагает нам подарить в новом доме равнозначные доли детям, и только после этого обещает выдать нам разрешение на продажу квартиры с условием открытия спецсчета на детей.куда мы должны положить деньги в сумме ,пропорциональной их долям, то есть 20% от выручки с продажи. Я же хочу получить разрешение , в котором будет прописано одновременно сделка по дарению долей детям в новом доме и сделка по продаже квартиры с детскими долями.Но представитель опеки отказывает на словах мне в выдаче такого разрешения,настаивая на том ,что мы должны сначала подарить доли а потом писать заявление на разрешение продажи квартиры.На основании какого нормативного акта я могу оспорить действия опеки и добиться выдачи разрешения с одновременной продажей и дарением долей?

  36.  
     
  37. Евгения

    Здравствуйте. Хотим приобрести черновую квартиру в другом регионе, по площади больше на 1,5 кв.м. и дороже на 360 тыс. Новостройка, сдана недавно. Эта Квартира в ипотеке. Хотим внести задаток и погасить ипотеку, взять справку из банка о согласии на продажу. Скажите пожалуйста черновая отделка может быть причиной отказа опеки? Достаточно будет согласия банка на продажу ,чтобы не ждать снятия обременения и подать уже документы в опеку, а выписку донести?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте Евгения,
      Черновая отделка квартиры не является основанием для отказа органов опеки. Документы в опеку вы можете сдать сразу после предварительного договора по которому вы вносите задаток, и не важно при этом снято обременения или еще нет. Вы ведь от опеки просите разрешение на сделку а не проводите саму сделку. Это разрешение действительно 90 дней (достаточно как раз чтобы снять обременения и готовить сделку).

  38.  
     
  39. Александр

    Дана квартира органами опеки срок пять лет кончается в августе. Можно ли продать или приватизировать? Опека говорит, что по новому закону, который в апреле вышел, срок продлевается еще на пять лет.

  40.  
     
  41. Марина

    добрый вечер! Нужно ли сейчас регистрировать сделки с недвижимостью несовершеннолетних у нотариуса?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте Марина,
      Да, в обязательном порядке.

  42.  
     
  43. Ирина

    Опека отказывает потому что новостройка еще не введена в эксплуатацию, имеется справка что дом построен на 95%. Законен ли их отказ?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте Ирина,
      Если честно это странно, я встречала прецеденты когда органы опеки давали разрешение даже при 80% готовности новостройки. Но, к сожалению у нас нет закона который бы точно определил бы условия, а это означает что все остается на усмотрение инспектора. Попробуйте поговорить и выяснить может какие-то дополнительные документы помогут доказать что Вы не ущемляете права ребенка.

  44.  
     
  45. Оксана

    Мать несовершеннолетнего ребенка хочет продать его квартиру, отец ребенка не дает согласие на сделку. Что можно сделать?

    1. Виктория (автор)

      Здравствуйте Оксана,
      К сожалению ничего, по крайне мере мирного, только обратится в суд и доказать что права ребенка не ущемляются и что аргументы отца необоснованны.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: